「家を買う」ということは、人生の一大イベントのひとつに挙げられると思います。
賃貸契約とは違って、気軽に住まいを替えることができないので、物件選びでの失敗は絶対に避けたいものです。
新築分譲マンションや戸建てに比べて、価格が大きく割安になるのが中古物件の最大のメリット！
売りに出されている戸数も新築に比べて圧倒的に多いので、様々な条件で探すことが出来ますよね。
しかし、いくつもある物件の候補から、何の道しるべも無く自分の理想の物件をたった一つだけ選び出す、というのは知識と経験が無ければ難しいものです。
悩まれている方も多いかと思いますが、そこで重要になってくるのが「内見」です。
購入する前に物件の内部見学を行うことで、図面や資料では分からない様々なことを、実際に自分の目で確かめることが出来ます。
自由に見ていただいても構わないのですが、ここで絶対に押さえておきたい内見のポイントがいくつかあります！
まず中古のマンションであれば、
- 日当たり、実際に部屋のどこまで外の光が届くのか
- 壁や天井、壁紙などの状態
- 部屋全体の臭い
- 水回りにカビや漏れがないか
- 窓やドアの開閉はスムーズに行えるか
- エアコンや、洗濯機置き場が中にあるかの設備面
- 携帯電話の電波はしっかり届くのか
といった室内の確認はもちろん、マンションの玄関や廊下、共有部分といった建物自体もしっかり見ておく必要があります。
- エントランスや廊下
玄関や廊下にゴミや、住人の方の私物が置かれていないかなどの清掃状況。
ここからは他の住民の方の共同生活に対する意識も感じ取られますし、マンションの管理体制もうかがい知ることができます。
- 告知板
張り出されている紙をみれば騒音への警告など最近マンションに起きている問題が確認できます。
紙が古く色あせたり破れたままになっていれば、やはりマンションの管理体制のレベルを知ることにも繋がります。
- 専用の駐車場、駐輪場
自転車の止め方や、止まっている車種で他の住民の雰囲気が感じられると思います。
マンションの場合はどうしても他の住民の方と距離が近い分、ある程度は生活圏の共有も起こります。
どんな方が住んでいるのかは、直接すれ違わなくても上記のポイントでも確認する事ができます。
次に中古の戸建て物件についてですが、上記のマンションでの確認したいポイントの他に、建物自体にヒビがないかや歪みがないかといった全体の経年劣化を見る必要があります。
マンションに比べて戸建ての方が、劣化による耐久性が低い傾向にあり、材質などにもよりますが特に木造家屋の場合などは劣化が出やすいです。
建物の設計、建造による「確かさ・強度」など品質の良しあしについては、新築状態ではわかりません。
数年、数10年経過した時に、どの程度の傷みがあるのかを見ることで本当の品質の良さが確認できるのです。
それでは、そんな中古のマンション・戸建てについての内見の際に押さえておきたいチェックポイントをさらに詳しくご紹介します！
このページでわかること
1. 内見で押さえておきたい10のポイント【室内編】
マンションと戸建て両方に共通するポイントから先にご紹介します。
いくつか項目がありますが、大切なのは違和感や不可解な点があった場合にしっかり聞いて確認を取ること。
必ずうやむやにせず、不動産会社の担当者やオーナーに相談しましょう。
1-1. 日当たりの良さ、窓の方角
部屋に入ったときに第一印象を決めるのが、日当たりの良し悪しです。
日当たりは体内時計を左右するなど、健康面にも影響を及ぼす可能性があります。
また日当たりが悪いのはもちろん、直射日光が強すぎても、冷暖房代がかさむことになるので注意が必要です。
部屋のどの部分まで光が入るのかを見ておきましょう。
特にマンションの場合、窓については風が入ってきやすい場所なのかも実際に開けて確認しましょう。
1-2. 壁、天井、床の状態
- 壁紙の状態はもちろん、痛みや歪みが出やすい部屋の隅や角部の確認
- 床のフローリングにスリ傷、歪みや凹みがあるか
- 天井にもシミや汚れがないか
壁紙が一部だけ、はがれている箇所がある場合は冬季に結露が起きる可能性があります。
また築年数が古い物件だとなおさら、壁のふち部分に水漏れやひび割れが出やすくなっています。
一見すると目立たなくても、後々大きなダメージとして広がってしまう事もあります。
細かいところまで目を凝らして確認しましょう。
また床については、フローリングの歪みや凹み、キズの有無を確認しましょう。
スリッパを履いて内見する場合は、一度脱いで実際の足の感触で歩くと細かい事にも気づきやすいです。
1-3. 部屋全体の臭い
- カビくさかったり謎の悪臭がないか
- 壁に近寄ってタバコの臭いなどの生活臭がないか
変な臭いがするのはもちろんすぐに正体を確認するべきです。
窓の外から臭いが来る可能性もあるので窓を開けた状態でも確認したいです。
前の住人の方が残した生活臭は時間が経てば消えますが年のため確認。
1-4. 水回りの状態
キッチﾝやお風呂場の排水溝の汚れ具合など。
また、洗面台やキッチンのシンクの下は戸が開いて中を確認できる作りになっている事が多いです。
できれば水を出しながら、
- 漏れがないか
- カビが発生していないか
- 小さい虫が死んでいたりしないか
を確認しましょう。
鉄筋コンクリートはカビがでやすい傾向にあるので注意してください。
水は元栓が閉まっていて出ない場合もありますので、同行している業者さんにお願いしてみましょう。
もし水が出せるなら、蛇口だけではなくシャワーも含めて「水圧」のチェックもできます。
1-5. 窓やドアの開閉はスムーズに行えるか
部屋の中でも経年劣化が出やすいのが、窓やドアのサッシ部分です。
開閉がスムーズにできるか、また歪みやきしみは出ていないか、内見の時点で確認しておきましょう。
またドアを開け放したときに勝手に閉まってしまわないかもポイントになります。
1-6. エアコンや洗濯機の場所などの設備面
エアコンは賃貸と違い自分で自由に設置することも出来ますが、設置には工事が必要ですので場所の確認をしておきたいところです。
すでに備え付きのエアコンがある場合がありますが、修理などは自分で負担することになりますので、使い込み具合を確認しておきたいところです。
またマンションの場合は洗濯機を置く場所が室内なのかも物件選びの重要なポイントになります。
スペースがなく外にしか設置できない場合は、周囲に気をつかう状況も出てきます。
温水洗浄便座などは、もし無い場合でも自分で設置することが出来ますが、場所については融通が利きにくいので注意が必要です。
1-7. 携帯電話の電波がしっかり届くか
マンションでも部屋が複数ある場合は、メインとなる部屋はもちろん寝室などの隅に行って、電波がどのくらい届くのかの確認を行ってください。
同じ建物内でも入りやすい場所とそうではない場所があります。
また携帯電話の通信会社によっても繋がりやすい、繋がりにくいがあります。
ですので、ご友人などと内見に出向いてみたり、同行の業者さんに持っているスマホのアンテナ数を聞いてみるなど、複数の携帯会社で確認できればベストです。
以上がマンション、戸建て共通のチェックポイントです。
そして戸建ての場合、さらに個別に確認したいポイントが3点あります！
主に間取りが広いことによる注意点となります。
1-8. 生活導線の確認
戸建ての場合は間取りが広く、部屋が多い上に2階や3階もあります。
そのため生活する上で何度も行き来するような特定の場所から場所への移動が、スムーズに行えるかを考えます。
例えば
- キッチンからダイニング
- 寝室からトイレ
- 玄関から階段など
といった自然と繋がる場所同士の行き来のし易さです。
距離が長くなりがちな戸建てではこの生活導線に無駄があるとストレスが積もってしまい、住み心地にも大きく影響します。
そこで生活をしているというイメージを持って歩いてみて下さい。
1-9. 窓と窓の風通しがいいか
いろんな方角に窓がある戸建てですが、きちんと窓と窓に風の通り道があるのか、開口部を確認しておきたいです。
通気性が悪いと、最悪カビや結露の原因となってしまいます。
屋内の明るさや、冷暖房に頼らず適切な温度調整が保てるかもここに依存します。
1-10. 屋根裏や床下
忘れがちですが、床下や屋根裏の確認も大切です。
特に前の居住者の方も長期間見ていない事も多く、経年劣化がより感じられる場所です。
最悪、床下にシロアリがいたり、屋根裏に知らない人が住んでいる可能性もあります。
点検口は、床下ならば台所の地下収納庫、屋根裏ならば最上階のクローゼットの中にある事が多いです。
売主さんでもわからない場合があるので、同行する業者さんに聞いてみて下さい。
2. 内見で押さえたいポイント【建物・周辺環境編】
借りるお部屋だけではなくマンション自体にも確認するべき注意点があります！
まずは中古マンションの押さえておきたいポイントからご案内します。
2-1. 中古マンションの押さえておきたいポイント
中古マンションの場合は、玄関や廊下など住人全体で使う共用部分をチェックします。
- 掲示板の告知を読む
騒音の苦情などが張り出されている場合、隣人がその原因の可能性もあります。
また告知の紙やチラシが古いまま交換されていないような場合も要注意です。
管理があまり行き届いていない可能性があるからです。
- 廊下や玄関などにゴミや汚れはないか
月日が経って建物自体が古くなり汚く見えるのと、清掃がきちんと行われておらず汚くなっているのとでは大きな違いがありますよね。
- 駐車場に止まっている車やバイクを確認する
専用の駐車場やすぐ目の前に月極駐車場がある時はさりげなく覗いてみて下さい。
持ち主の人柄が大きくでるのが車やバイクです。
ヤンチャな車両が止まっている可能性もあります。
2-2. 中古の戸建ての押さえておきたいポイント
建物にダメージが無いかの確認になります。
- 建物の歪みの確認
元々弱かった地盤が地震と雨で沈下し建物が傾いてしまうという事があります。
スリッパを脱いで素足で歩くことで違和感を探ったり、ビー玉を廊下の端から転がしてチェックするのが一般的です。
一見普通に見えるのに傾いている場所を歩くと、ひどい場合は身体的な気持ち悪さを感じます。
遠慮せずに転がしましょう。
- 基礎や外壁の確認
外に出て、外壁にヒビが無いかを確認しますが、特に継ぎ目や基礎部分などに注目してください。
水漏れによるシミがある場合もありますが、結構注意してみても気づきにくいです。
小さくて自然の柄のように見えても、とりあえず質問しましょう。
- 門や塀の確認
その他、塀や門がある場合、プライバシーやセキュリティをきちんと守れるレベルのものなのかも確認してみましょう。
その場合、外から眺めることもお忘れなく。
2-3. 周辺環境で押さえておきたいポイント
マンションと戸建ての両方に共通するポイントがあります。
- すぐ目の前の道は広いのか、人通りは多いのか
人通りが多すぎると騒がしいし、少なすぎると防犯上危険な場合があります。
道にゴミが落ちていないか、植物の手入れは出来ているのかも、道の印象に大きく影響を与えます。
汚い場合は近隣住民の方の生活における意識レベルに違いがある可能性があります。
また昼や夜の特定の時間帯だけ人通りが多くなる場合もあります。
- 学校や大きな会社が近くにある
- ランチやディナーで有名な飲食店がある
- 駅の通り道で朝のラッシュなど
が主な理由かと思いますが、一度の内見ではわからない事もありますので、何度か確認に訪れるのもおススメです。
- 駅までの道に街灯は多く設置されているか
道の明るさというのも大切な要素です。
通学、通勤中の道のりはもちろん、家を空き巣から守るという意味でも防犯上、非常に重要です。
- 駅やスーパーまでの「実際の」歩く時間はどれくらいか
駅については地図で見るよりも信号の数やタイミングの兼ね合いで思ったより時間がかかる場合があります。
できれば実際に歩いてみて、疑問点がないかを確認しましょう。
スーパーについても生活する上で重要な、毎日でも行き来することになる場所ですので同じように確認してみましょう。
帰りは重い買い物袋を持つことになりますしね！
3. 内見で見落としやすいポイント
徹底解説ということで、内見で「特に見落としがちな点」もさらに挙げていきます。
3-1. 給湯器
室内の設備で、意外と落とし穴になるのが給湯器の状態です。
給湯器の寿命は大体12〜13年とされ、取り替えるのに20万円以上もかかってしまう場合がほとんどです。
内見の際には、最後に取り替えた時期を把握しておきましょう。
3-2. 水栓
水栓の場合は、約10年で寿命を迎えるとされています。
浴室やキッチンなど水回りの水栓が壊れていないか、また一見新しそうであっても、長期にわたって使われているものかどうかも確認しましょう。
3-3. 照明が付いている場合は全て電源を入れてみる
戸建ての場合は部屋も多いのでなおさらですが、一部の照明が付かないという可能性があります。
気持ちよく契約するためにも事前の確認を行いましょう！
3-4. 収納スペース
家族が増えるなどで、必要な荷物が多くなることは充分あります。
クローゼットが何個、、というように漠然と構えていると、実際に使った場合に思ったより仕舞えない可能性があります。
特に梁がある場合や、奥行きが浅い場合などは、自分の持ち物と照らし合わせてシミュレーションが必要です。
3. 内見する物件に居住者がいる場合の４つの注意ポイント
内見を希望する物件の中でも、まだ住んでいる人がいる場合も少なくありません。
特にその物件が気に入っている場合、「ぜひ、自分の次はこの人に住んでもらいたい」と思ってもらえるように気をつける必要があります。
その点も確認していきましょう。
まず挙げられる注意点は、
- きちんと挨拶をする
- スリッパを持参する
こちらは最低限のマナーですね。
その他、
- 勝手に部屋のドアや収納スペースを開けない
こちらも、意外と忘れがちなポイントです。
つい、モデルルームに見学に来たような気分になってしまいがちですが、他人様の生活空間にお邪魔しているわけです。
いずれここに住むのは自分だから！と図々しくならず、謙虚な姿勢でのぞみましょう。
謙虚といっても、せっかく内見に来たのですから受け身ではもったいないですね。
- 気になる点は積極的に質問する
礼儀や節度はわきまえつつ、こちらも重要です。
「朝昼晩、それぞれの時間帯ごとの騒音は気になるか？」
「隣または上下の階の住人に問題はなさそうか？」
「周辺地域の治安は良いか？店舗や医療施設の利便性は高いか？」
といった内容の質問が挙げられます。
リアルタイムで住んでいる人に話が聞けるのは、とても貴重な機会です。
4. 中古マンション・戸建ての内見チェックシート
ここまでに触れた点やその他注意すべき点を、内見時に確認すべき項目として挙げていきます。
チェック項目としてメモして、確認できたら印をつけましょう。
マンション・戸建て共通の室内でのチェックポイント
- 日当たりは良好か
- 壁、天井、床に歪みやきしみ、目立つキズはないか
- 臭いがないか(悪臭やカビ臭さのほか、タバコの生活臭など)
- 水回りの状態(漏れやカビ、水圧の強さなど)
- 窓やドアの開閉はスムーズに行えるか
- エアコンや洗濯機の場所などのスペースが確保されているか
- 携帯電話の電波やインターネット環境に支障はないか
- 水栓、給湯器の交換時期が迫っていないか
周辺環境のチェックポイント
- 周辺の騒音は気にならないか
- 住人の様子で心配な点はないか
- すぐ目の前の道は広いのか、人通りは多いのか
- 駅やスーパーまでの「実際の」歩く時間はどれくらいか
マンションならではのチェックポイント
- 掲示板の告知を読む
- 廊下や玄関などにゴミや汚れはないか
- 駐車場に止まっている車やバイクを確認する
戸建てを見る際に付け足したいチェックポイント
- 生活導線の確認
- 窓と窓の風通しがいいか
- 屋根裏や床下を見てみる
- 収納スペース
- 照明は全て電源を入れてみる
- 建物の歪みの確認
- 基礎や外壁の確認
- 門や塀の確認
以上の点を踏まえ、内見を進めて下さい。
一度で全て見るのが難しいと思ったときは数回に分けて見学するのもおススメです。
何もおかしくはありません。
5. そもそも中古マンションと戸建てはどちらがいいの？
マンション、戸建てともに新築時の金額を基準に、経過年数に応じて徐々に評価額が下がっていきます。
しかし、それぞれの評価額の下がり方には違いがあります。
戸建ては土地が含まれるので評価額がマンションよりも下がりにくい傾向です。
しかし、建物分についてはマンションの方が一般的には耐久性があります。
そのため「好立地のマンション」という条件であれば戸建てよりも評価額は下がりにくくなります。
もちろん建物の材質や経過年数などで変わりますのでケースバイケースです。
なのでマンション・戸建てのどちらかに限定せず、様々な条件を加味した上で自分の「理想の条件」に合う物件を探してみましょう。
では「価格の安さ」の他には、中古物件購入にはどのようなメリットがあるのでしょうか？
- 新築物件よりも中古物件の方が数が多く立地の融通が利きやすい
物件を探す際に価格の次に基準になる条件は「場所」だと思います。
当然、新築物件よりも数の多い中古物件の方が希望の場所で探しやすくなります。
どうしても心に決めた場所がある場合、マンションを探していた場合でも戸建てに切り替えて考えてみるのはアリです。
通常どちらかに絞って探されますので、エリア内を調べつくした後でも候補が見つかることがあります。
- リフォームが出来る
自分の生活スタイルに合わせて部屋の雰囲気や機能性を拡張するリフォーム。
賃貸物件では小規模なDIYに留める必要がありましたが、購入物件なら自由に！
以下はそれぞれの注意点です。
- マンションはランニングコストがかかる
マンションは購入後も月々の支払いが必要になります。
マンション管理費や修繕積立金といったものが該当します。
- 戸建てに迫るぐらいの広いマンションは金額が跳ね上がる
マンションより広い(100㎡)を超えるような物件は数も少なく、金額も一気に跳ね上がります。
6. 中古マンション・戸建ての購入時の注意点
次に、中古マンション。戸建てを購入する際、陥りやすいトラブルをご紹介します。
中古ならではの落とし穴にはまらないよう、事前の下調べは入念に行いましょう。
6-1. 固定資産税について
家を購入するときに頭を悩ませるのが、固定資産税の問題です。
「中古だから、そこらの新築よりも安いだろう」というイメージにとらわれ、安易に購入してしまう方も多いようです。
しかし購入後に固定資産税の請求額を確認すると、占有面積によっては近隣の新築よりも高く、痛い出費が重なる羽目になった、という話もあります。
中古物件のイメージだけで決めず、固定資産税についても購入前に下調べが必要です。
6-2. 資産価値の変化
どんなに魅力的な物件であっても、突然の周辺環境の変化によって、資産価値が大きく下がる可能性もあります。
最近では、東日本大地震による液状化現象がその代表例として挙げられます。
こうした不測の事態もありうると留意しておきましょう。
6-3. やたら安い物件
基本的に、中古マンションはお気に入りの物件があれば早い者勝ちです。
その点につけ込んで、不動産会社の中には、少しでも自分の営業成績にプラスにしようとする担当者が多いのです。
「この立地でこのお値段です。明日になったらなくなる可能性がありますよ」など、甘い言葉で契約にこぎつけようとする人は珍しくありません。
その言葉に乗せられ、勢いで不相応に安い物件を購入したところ、生活に支障をきたすレベルの欠陥が見られたという声も多くあります。
「やたら安い物件には、それなりの理由がある」そういった疑いの視点も忘れずに、焦ることなく内見で見抜くことが重要です。
7. 中古マンション・戸建ての内見ポイントまとめ
いかがでしたか？
中古マンション・戸建ての購入に関しては、一度人の手に渡った物件だからこそ、注意しなくてはいけない点が数多くあります。
早い者勝ちとはいえど、焦りは絶対に禁物です。
今後の人生設計を長い目で見据えた上で、冷静な判断によって購入に踏み切りましょう。
