賃貸の又貸しとは?トラブルや罰則を受ける前に確認すべき3つのこと
by Nick Youngson

賃貸契約を結んでいる部屋を知り合いや、家族に貸す行為は契約上問題があるのでしょうか?

長期の出張や個人的な理由から、住んでいる部屋を一定期間開けることになった時に、他の人に貸すことはできるのだろうかと疑問に思われることがあるでしょう。

気心が知れている友人や家族に住んでもらえれば、窓を閉めたままにすることもありませんので、部屋の換気ができます。防犯面を考えても、ずっと空き家にしておくことは心配の種です。

空いている部屋があれば、上京してくる親戚に使ってもらえばにぎやかに暮らせます。

喜んでもらえ、支払わなければならない家賃の何割かを払ってもらえたら、余計にラッキーですよね。

本日の記事では、賃貸物件で又貸しができるのかどうかを掘り下げて紹介します。

長期間部屋をあけるタイミングで代わりに住んでくれる人が見つかれば、深く考えずに貸してしまう人が多いかもしれません。

実は、気軽に部屋を提供してしまうことは、トラブルや罰則の原因になりかねません。

確認しておきたい3つの注意点を紹介しますので、安易に部屋を貸す提案をする前に参考にしてください。

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賃貸の又貸しとは? トラブルになる前に確認すべき3つのこと

又貸しとは、借りているものを他の人に貸すことを指します。

賃貸物件では、契約を交わした借り主が、知り合いや家族などに部屋を貸すことにあたります。

転貸(てんたい)とも呼ばれます。

賃貸物件の又貸し(転貸)は、多くの人が思っている以上に深刻な違反行為になるおそれがあります。

①賃貸の又貸しは契約書で禁止されているのが基本

賃貸契約書は契約後のトラブルを避けるために、大家さんと借り主の間で交わされます。

双方にとってデメリットが発生する確率の高いために、賃貸契約の中でもはっきりと禁止されていることが多い内容です。

代わりに誰かに住んでもらうことは、借り主からするとデメリットが感じられないかもしれません。

急な出張や長期の旅行で留守にするあいだに、友人や家族が住んでくれれば、長い間留守にする心配もありません。

メリットばかりに感じられるかもしれませんが、思わぬ事故やトラブルが起こる可能性はゼロではありません。

契約者でない友人や家族がうっかり賃貸物件に付属しているクーラーを壊してしまったり、お風呂の水を止め忘れて下の階まで水浸しにしてしまう、などのトラブルを起こしてしまうことも考えられます。

その場合に、実際の借り主であるあたなに落ち度はなくても、修繕費を支払う責任があります。

もちろん、友人や家族がきちんと支払いを負担してくれれば金銭面での問題はなくなりますが、スムーズに支払いが進まなかったときには、信頼関係が崩れるきっかけになりかねません。

故障や事故の可能性を考えると、賃貸物件を知り合いに貸す行為は借り主にとって大きなデメリットです。

大家さんは信頼をして、大切な財産であるお部屋を貸す契約をします。

知らない第3者とは契約を結んでいません。家賃が支払われ故障などのトラブルが発生しなければ、大家さんからしても誰が暮らしていても、問題ないように思われるかもしれません。

それでも、事故や家賃の滞納は予期せず起こります。

大家さんからしても、契約を結んでいない人が物件に住むことは、常にリスクを抱えていることになります。

②賃貸の又貸しは法律(民法)にも規定あり

賃貸物件の又貸しについては、民法612条にも書かれています。

  1. 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
  2. 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる

法律ですので、言葉が少し難しく感じられるかもしれません。

賃借人(ちんしゃくにん)は、物件を借りる人を指し、賃貸人(ちんたいにん)はその部屋の持ち主である大家さんを意味します。

民法612条には、借り手が又貸しをする場合には大家さんの許可が必須であること、無断で行った場合には、大家さんは賃貸契約を解除できると書かれています。

たとえ、賃貸契約書にはっきり明記されていなくても、大家さんの許可なしに又貸しすることは、民法が禁止している行為にあたるわけですね。

③家族であっても又貸しは禁止

賃貸契約は大家さんと契約者の間で行われる約束ですので、家族であっても契約者以外の人と結ばれたものではありません。そのため、家族であっても禁止事項にあたります。

大学進学のために通う姪っ子に空いている部屋を貸すことも、同様です。多くの人が考えている以上に、又貸しに当たる行為は広いのが現状です。

ただし、「背信行為と認めるに足らない特段の事情」である場合には、実際に契約解除にはなりません。

背信行為と認めるに足らない特段の事情とは、どんな状況でしょう。

たとえば、父親が契約者になり2人のこどもと賃貸物件に暮らしていた場合に、お父さんがなくなってしまった状況などが考えられます。

お父さんがなくなった後に子どもたちが住み続けていても、背信行為には当たりませんので、大家さんが積極的に契約解除をすることはありません。

賃貸の又貸しがバレた場合のリスク

無断で誰かに部屋を貸していたことが発覚した時に考えられるリスクは、罰金の発生や退去命令です。

友人や家族に貸しただけで、こんなに大きなリスクが発生するとは思われない人が多いのではないでしょうか。

大家さんは、契約者である借り手を信頼して賃貸契約をしています。

契約を交わした人を限定に住むことを許可していることが、ポイントです。

違約金が発生する可能性

賃貸物件を契約者以外の人が住むことは、借り主と友人や家族との信頼関係を損なう可能性だけではなく、大家さんからの信頼を裏切ってしまう行為です。

最近は民泊などにも人気が集まり、賃貸物件で民泊をするケースもあります。

賃貸物件に住む上で賃貸契約を守ることは、基本事項です。

そして大家さんの大切な財産を守るために、厳しく対処される可能性があります。

契約解除(退去)になる可能性

たとえ賃貸契約書内で禁止事項として扱われていない場合でも、民法での違法行為にあたります。

大家さんから、内容証明郵便が送られて来るケースがあります。

改善されない場合には、弁護士に相談される大家さんもいます。

状況が悪質で状況が改善される見込みのない場合には、賃貸契約の解除や退去命令が出されることもあります。

多くの大家さんは契約者以外の人が無断で住むことを心配していますので、あくまでも賃貸物件であることを忘れずに行動していきましょう。

賃貸は又貸し禁止!罰則を受けないように要注意!

いかがでしたでしょうか?

賃貸物件の又貸しは、多くの人が思っている以上に深刻な事態につながります。家賃をきちんと払えば、誰が住んでもいいという問題ではないことに驚かれた人も多いでしょう。

賃貸契約書に禁止であることが、はっきりと書かれていることもありますが、契約書に使われる専門用語を理解するのに戸惑ってしまうこともあるでしょう。

また契約書に書かれていない場合もありますので、うっかりしてしまうこともあります。文章からではわかりにくいことがあれば、不動産会社の人に説明してもらうことをおすすめします。

状況によっては、退去命令や違約金の支払い命令が出ることになります。

長期間家を空けるために友人に部屋を貸そうとを検討していた人や、注目を集めている民泊をしてみようと思っている人もいるでしょう。

安易な行動は、深刻なトラブルを引き起こ原因になります。

たとえ家族であっても断りなしに、賃貸物件に住むことはできません。

誰かに貸すことを予定している人は、トラブルや罰則を受ける前に3つの注意点を確認してください。