「賃貸借契約解除通知書」とは、どういうものなのかご存知でしょうか？
不動産賃貸のオーナーをしている、あるいは賃貸物件を借りている場合に関わってくるもので、どちらの⽴場でも覚えておくべきものです。
この記事ではどんなときに賃貸契約解除になるか、解除のやり⽅、賃貸借契約通知書を受け取った場合の対処法などを説明していきます。
このページでわかること
1. 賃貸契約解除通知書とは
賃貸契約解除通知書とは、借主が契約内容を破る⾏為をした場合に、貸主が契約解除を求めるときに渡す書類です。
契約の解除は⼝頭でも問題ないのですが、後々問題となることを考えて、書⾯として残しておいたほうが良いのです。
2. どんなとき賃貸契約を解除できる？
貸主は、借主が契約違反をしたからといって、いつでも賃貸契約を解除できるというわけではありません。
場合によっては、契約内容が有効と認められないこともあります。
では、どういった場合に契約解除できるのでしょうか。
2-1. 信頼関係破壊の法理とは︖
貸主の⽴場で⾒たとき、何ヶ⽉も家賃を滞納されるのは困ります。
逆に借主の⽴場で⾒たときに、少し家賃の⽀払いが遅れただけで追い出されたら、たまったものではありませ ん。
そういう⽭盾のバランスを取るために、どこまでなら契約の解除を認めてもいいと思えるかのラインが必要です。
このことを専⾨⽤語で「信頼関係破壊の法理」といいます。
⼀般的に契約が解除される場合、どちらかの⾮によるものが多いですね。
その⾮によっ て、相⼿に対して「信頼関係が破壊された」と認められれば契約を解除できます。
賃貸借契約での解除例はいくつか種類があるので、紹介していきます。
2-2. 家賃を滞納している場合
解除の理由としてもっとも多いのが、家賃の滞納です。
家賃が⽀払われない場合、まず貸主は借主に対して督促を⾏います。
何度催告しても⽀払われない場合に、契約の解除を通知することができます。
⼀般的には、３か⽉以上滞納があった場合が⽬安です。
これはあくまで⽬安であって、３か⽉より短くても、まったく払う気がない場合などは、解除の対象になることもあります。
逆に３か⽉以上滞納していても、分割で少しでも払う意志が⾒える場合などは、解除が難しい場合もあります。
2-3. 部屋が正しい⽤途で使われていない場合
借り主は、賃貸借契約またはその建物の性質によって、定められた⽤途で使う義務があります。
居住のために借りているのに、許可なくその場所で事業をしている場合などがこれに該当します。
2-4. 無断で増改築をしている場合
借りているものに対して、無断で増改築をするのも解除の対象になります。
2-5. 無断転貸・無断譲渡
賃貸契約では、原則的に借主が許可なく第三者へ借りているものを⼜貸ししたり、譲渡したりする⾏為は禁⽌されています。
⾎縁関係のある⼈、知り合いを何⽇か泊めるというのは転貸にあたりませんが、一定期間住むというのは同居人としての届け出が必要です。
また、貸主は無断転貸・無断譲渡をしているとわかっていて、放置状態だったにもかかわらず賃料を請求していた場合は、黙認していたとみなされることがあります。
この場合は、解除の対象にならない可能性があるので、無断転貸・無断譲渡の疑いがある場合はすみやかに借主に確認をとるようにしましょう。
2-6. 特約違反
賃貸借契約の特約はいくつかありますが、代表的なものでペットの飼育禁⽌があります。
ペットの鳴き声、排泄物のにおい、⽑などが原因で、他の居住者に対し被害を与える可能性や、建物に損害を与える可能性があるためです。
この特約に関しては、無断でペットを飼っただけで解除が認められた、という事例があります。
今挙げたもの以外にも、建物の⽼朽化による建て替えなど、貸主都合のものもあります。
このように解除の対象となる例はいくつかありますが、すべてに共通しているのが「すぐに契約解除できるわけではない」ということです。
おかしな話に思えるかもしれませんが、賃貸借契約書にそう書いてあったとしても認められません。
あくまで客観的に⾒て、信頼関係が破壊されたと認められるかどうかがポイントになります。
3. 賃貸契約解除の⽅法
通常、契約の解除とは当事者であるどちらか⼀⽅が、⼀⽅的な意思表⽰で契約をなかったことにすることを⾔います。
解除の場合は、過去にさかのぼって契約がなかったことになりま す。
住居が解体される場合は免除になることが多いのですが、基本的には原状回復義務が発⽣します。
4. 賃貸契約解除通知書の送り⽅
賃貸契約解除通知書はほとんどの場合、⼿渡しなどでは通知されません。
わざわざお⾦のかかる⽅法で送られることが多いのです。
内容証明や配達証明を使った方がいいのはなぜなのでしょう？
4-1. 内容証明とは︖
内容証明は、「何年何⽉何⽇にこういう内容の⼿紙を出しましたよ」ということを郵便局が証明してくれるサービスです。
ですが、後に裁判となった時などに借主に「請求された覚えはない」と⾔われてしまったら、話が進まなくなります。
実は内容証明だけでは、受け取ったかどうかを証明することはできないのです。
4-2. 配達証明とは︖
それを防ぐために配達証明を利⽤して、「何⽉何⽇に確実に請求した」という証拠を残してお きます。
内容証明も書留と同じく⼿渡しなので、受け取ったという証拠は残せますが、相⼿に「その⽇には受け取ってないから無効だ」と⾔われてしまうと、またまた証明が難しくなります。
配達証明は、借主が⼿紙を受け取った⽇付まで証明してくれるので、そういった嘘はつけなくなるわけです。
4-3. 内容証明と配達証明の違い
内容証明と配達証明の違いをまとめると、以下のようになります。
- 内容証明郵便で証明できるもの ：①⼿紙を出したこと ②⼿紙の内容 ③⼿紙を出した⽇付
- 配達証明郵便で証明できるもの ：①相⼿が⼿紙を受け取ったこと ②⼿紙を受け取った⽇付
こういうトラブルを避けるために、賃貸契約解除通知書を送るときは、配達証明付き内容証明で送ることをおすすめします。
すでに書類を発送した後でも、１年以内であれば配達証明を発⾏してもらえます。
書留郵便の受領書は、忘れず大切に保管しておきましょう。
5. ⼤家さんから賃貸契約解除通知書が送られてきたら？
もし物件を借りている⼈の元に、⼤家さんから賃貸契約解除通知書が送られてきたら、 どう対応したらよいのでしょうか？
素直に「はい、出ていきます」となればいいのですが、新しい物件を⾒つけるのにも時間が必要ですし引越しの費⽤もかかります。
ここでは、⼀番事例の多い「家賃の滞納」が原因の契約解除を例にとって説明します。
5-1. 合意する場合
家賃滞納などという⾮を認めて合意をする場合、すみやかに退去しましょう。
ですが、退去までの猶予は特に決まっているわけではありません。
貸主の判断ですが、１〜２か⽉になることが多いようです。
次の引越し先を⾒つけるのに時間が⾜りないと思ったら、その旨を伝えて期間を延⻑してもらいましょう。
借主側に⾮がある場合、引越し費⽤などは全額借主負担になりますし、原状回復の必要もあります。
そういった⾯を理解した上で合意しましょう。
5-2. 合意しない場合
解除の内容に納得がいかない場合、まだ住み続けることを希望する場合は、合意しないと いう選択もできます。
ですが、まずは滞納した家賃をすべて⽀払わなければ、交渉の余地はありません。
⽀払った後、謝罪とともに今後の⽀払い計画を提案してみてください。
分割での⽀払いに同意してもらえれば、話しやすくなります。
少しでも、とにかく毎⽉返すことをしっかりと伝えれば、契約の解除を取り下げてもらえる可能性があります。
6. まとめ
賃貸借契約の解除には、信頼関係が⼤事だということがわかりました。
今回取り上げた賃貸借契約解除通知書は、主にトラブルが起こったときに必要になるものです。
ですから、使わないで済むならそれに越したことはありません。
貸主も借主も、信頼を損なわないような関係を築けるようにしたいものですね。
