すぐに住宅を購入する人は稀で、賃貸契約を結ぶ場合が多いです。
早い人の場合、大学等で一人暮らしを始めたときから、賃貸契約を結ぶケースも多々あります。
賃貸契約には期間がありますが、その期間について見ていきましょう。
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1．賃貸の契約期間とは？
賃貸住宅を貸したり借りる時には必ず契約は結ばれます。
これを「一般契約（普通借家契約）」と言います。
一般契約においては、無期限という契約はなく、期限が定められています。
賃貸契約期間は、大体2年と決められているケースが多く、期限が定められています。
そこから、まだ継続する時は新たに2年契約で賃貸契約を結び、契約を継続しない場合は、引っ越す形になります。
そこで気になるのが、なぜ2年なのかということです。
1年未満の場合、「期間の定めのない契約」と見なされるケースが多いため、更新をすることが難しくなるため、貸す側にあまりメリットを見出すことができません。
不動産業者も大家も、更新手数料等で収益を得ているところがあります。
しかし、その一方で3年契約にすると、長すぎるのであまり現実的でないケースが多いのです。
ファミリー層であれば、10年等長いスパンで住むケースがありますが、学生や一人暮らしの場合、住むところは流動的であるケースが多いです。
そこでちょうど良いのは2年間という結果に行きついて、このような契約期間となっています。
2．契約期間中に転居する場合
しかし、時に2年というキリの良い期間に転居することが難しいケースもあります。
急な転勤もあり得ますし、急な家庭の事情で契約期間を待たずに転居が必要になるケースがあります。
結論から言うと、契約期間の途中でも賃貸契約の解除はできます。
では、このような時はどうなるのかを見ていきましょう。
■退去予定の1か月前に必ず、不動産業者に連絡を
どれくらい急を要するかにもよりますが、なるべく1か月前に連絡をしたほうが確実です。
連絡方法は、口頭や電話ではなく、メールやFAXなど書面に残る形での連絡が確実です。
住むところは人にとって非常に重要です。
継続して勤務しているのであれば問題ないですが、新たに仕事を探す場合、住所がないと仕事の応募もできません。
そのため、トラブルを回避するためにも書面で残し、揉めるリスクを減らすようにしましょう。
例外として、人気な物件では2か月前の契約解除連絡が必要であるケースもあります。
賃貸契約の内容をしっかりと確認するようにしましょう。
■違約金は発生する？
「契約」となると、その契約に違反したとみなされて違約金が発生するかどうかが心配な方も多いでしょう。
結論から言うと、一般賃貸契約では違約金が発生する例は少ないです。
違約金という種目ではありませんが、仮に1か月前の連絡ができなかった場合でも、1か月分の家賃を余計に支払う必要性が出てくる可能性くらいです。
ただ、違約金が発生することもあります。
賃貸契約がどのようになっているかは必ず確認しましょう。
■違約金の法的強制力は？
違約金がある場合とない場合があるとなると、法的な強制力も気になるところです。
もし賃貸契約に記載されていなかったにも関わらず、退去時になって急に違約金の支払いをするように言われたとしたら、支払いの義務はありません。
ただし、賃貸契約の時に違約金の支払いについての記載があった場合、支払いの義務があります。
契約内容こそが全てですので、はじめに理解した上での契約が大切です。
しかし、もし契約書に書かれていたとしても、それが認められないケースがあります。
それは法外に高い違約金が定められていた場合です。
違約金の許容範囲としては、2年契約の場合、その契約期間中の家賃の合計が上限です。
それ以上の違約金に関しては、支払い義務がない可能性が高いです。
3．契約期間満了後更新する場合
大学の一人暮らしであっても4年間は住みますし、ファミリー層であれば2年以上住むケースが多いです。
そのため、契約を更新する場合も多くあります。
契約期間満了後に更新する場合を見ていきましょう。
■多くの場合は、郵送で更新に必要な書類が届く
様々な賃貸業者もありますし、大家さんもいますので必ずこの通りとは限りません。
しかし、多くのケースでは、貸主のほうから何かしらのアクションがあります。
仮に2年契約期間の満期が近づいているにもかかわらず、そのような書類が届かないのであれば、賃貸業者か大家さんに確認すると良いでしょう。
ただ、賃貸契約は基本的に借主を守るようにできています。
何もしなければ、貸主の立場の方が強くなります。
不当に借主を追い出すことができるようになると、突然住居を奪われる方が多く出てきます。
そのようなことからも、更新に関しても、借主が法的に守られています。
定期借家契約ではなく一般契約であれば、更新しなかったから追い出されるということはありません。
■時に自動更新である可能性も
時にこのような更新を新たにすることなく、借主から解約の連絡がない限りは自動更新にしているところもあります。
このような場合、特に書類が郵送で届くことはありません。
契約が自動更新される場合は、契約書に書かれています。
「あれ？」と思ったら確認しましょう。
4．契約期間満了時に起こりやすいトラブルについて
契約期間の満了の時に、残念ながらトラブルになってしまうケースもあります。
できれば、そのようなトラブルがないに越したことはありません。
ただ、仮にそのような事態になってしまったときは、どのようにしたら良いのかを見ていきましょう。
■契約期間満了の時に騒音を理由に更新を拒否された
特にアパートやマンションなどの集合住宅においては、騒音に関してのトラブルはよくあります。
しかし、契約期間満了の時に、騒音を理由に更新を拒否された場合は、住み続けることができるのかが気になるところです。
こちらは、契約書の内容にもよりますし、どれくらいの騒音なのかにもよるため一概には言えないところがあります。
多くの場合は「他の借主への迷惑行為の禁止」について書かれている項目があります。
これに沿って考えていくと、大音量で音楽を聴き続けるなど故意に騒音を出していた場合は更新が難しくなることもあります。
ただ、日中に子どもの声が騒がしい等の生活音の範囲内となると、貸主からの契約解除は難しいところがあります。
特に子どもの入居可としていたら、なおのことです。
予測できる範囲での生活音等に関しては、その責任を問えないところがあります。
しかし、借主もこのままで良いわけではありません。
貸主からそのように言われている場合は、他の借主から苦情を言われているケースが大半です。
そのため、迷惑に思っている人がいることもまた事実なのです。
したがって、音や声が響かない努力をする必要性があります。
■更新を期に、賃料の値上げを通達された
賃貸契約の更新は、契約内容を見直すことができる時期です。
そのため、貸主はこれを機に家賃の値上げをするように契約内容を変えることがあります。
昨今は、物価が上がることもありますし、消費税アップも近々実行されます。
したがって、それを口実に家賃の値上げをされる可能性があります。
さらには、最近は空き部屋が増えていることから、はじめに家賃を下げているケースもあります。
入居者が入って「更新をするから、それを期に値上げしたい」と言ってくる貸主もいます。
「通常の家賃価格に戻したい」という言われ方をするケースが多いと言われています。
「通常の家賃価格」と言われると、従う必要があるような気もします。
「契約」というと、条件に対して了承したからこそ結ばれます。
逆を言うと、契約に納得できないのであれば、出ていくしかないと思ってしまいます。
本当に出ていくしかないのでしょうか。
結論から言うと、その契約内容にノーを突きつけてからも、住むことができるケースが多いです。
重要なのは、その値上げの内容が「正当であるかどうか」です。
正当ではないと認められた場合は交渉をし、尚且つ更新をすることもできます。
■契約書に「更新しない」と書かれていた。出ていくしかない？
もし、そのように貸主から言われた場合、契約書を確認し契約の種類を見ましょう。
「普通借家契約」であれば、契約書に「更新しない」と書かれていても無効になります。
多くのケースでは、貸主と借主の間で行われる賃貸契約は「普通借家契約」です。
ただ、こちらもケースバイケースです。
もし、更新しない理由が正当であると認められた場合、それに従わなくてはならなくなります。
5．まとめ
賃貸契約は契約内容が全てです。
例外的に無効になることもありますが、借主の皆様が不利にならないように、しっかりと内容を理解しましょう。
