新生活へ向けて賃貸物件を探す場合、いつからから始めればいいのでしょうか。
初めての物件探しはすべてがスムーズに進むとも限りませんし、数年は住むことになる物件になるので、慎重に選びたいものです。
また、賃貸契約には契約時に初期費用が発生しますし、家賃の支払いもスタートします。
賃貸物件を探し始める時期や費用が発生する時期について、ご説明していきます。
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このページでわかること
1. 賃貸を契約したい！部屋探しはいつから始めるのがベスト?
引っ越し時期の見通しが早めに立っているのであれば、2ヵ月前くらいから物件を探すのが良いでしょう。
余裕を持った物件探しをすることで、焦りによる間違った判断を減らし、入居後に後悔するのを防ぐことができます。
物件探しでは、物件を沢山調べてみることも大切です。
いくつか物件を当たっていると、少しずつ物件選びのポイントがわかってくるからです。
物件は綺麗でしっかりとした造りになっているのか、駅からの近さなど交通の利便性はどうか、商業施設が近くにあって生活に不便がないか、など自分の中で優先順位を決めて、ひとつひとつポイントを見定めることが大切です。
物件探しは、もちろん不動産会社に問い合わせるのも良いのですが、先にインターネットなどで自分の希望する地域の物件を調べてみると良いでしょう。
インターネットで調べると、家賃相場や物件の条件、間取り図や画像を確認することができます。
インターネットである程度候補を絞ったり、自分の住みたい物件のイメージをつけておき、そのうえで引っ越しの2ケ月前くらいを目途に、不動産会社を訪問してみると良いでしょう。
あまりに期限が差し迫った段階で物件探しを開始しては、時間的余裕がなく、自分の満足いかない物件に入居せざるを得ないという状況になりかねません。
2. 賃貸契約は結んだその日から「家賃が発生する」のか
家賃は、賃貸借契約を結んだその日から発生します。
例えば3月20日に契約を結び、4月15日に入居した場合、初回に支払う家賃は、3月20日からで4月30日までの家賃を日割りで請求されるケースが多いようです。
物件や賃貸人の考え方によって、家賃の支払い開始日、初回に支払う家賃は物件ごとに異なります。
家賃の支払い開始時期は契約書に明記されているので、必ず契約前に各契約書の「賃料」という項目を確認するようにしましょう。
3. 賃貸契約時にはどれぐらい費用がかかるのか
賃貸物件を借りる際は、家賃以外にも初期費用がかります。
初期費用はすべて合わせると、家賃の半年分以上の出費になることがあります。
では、初期費用はどのようなものがあり、どれくらいの費用がかかるのでしょうか？
3-1．敷金
敷金は、借主が部屋を汚したり、損傷させたりしたときに修繕費用として充てるために、貸主が事前に預かるお金です。
住みたい地域によって相場は異なります。
東日本では、家賃の2ヵ月分が相場です。
西日本では、家賃の4～7ヵ月分で「保証金」という名目が使われています。
それぞれ名前は異なりますが、結局のところ賃借人からの預かり金となります。
ただし、関西方式では「敷き引き」というものがあり、保証金の中のお金のうち家賃の2～4か月分については、退去時に返還されずに賃貸人のものとなるお金です。
その代わり関西式では、後述する礼金という慣習がないため、その分「敷き引き」という慣習があるのです。（関西の一部の地域では例外もあります。）
3-2．礼金
礼金は、大家さんに対して「入居するのでどうかよろしくお願いします。」という感謝の気持も込めたお礼金です。
家賃の1～2ヵ月分が相場となります。
ただし最近では、礼金ゼロの物件も増えてきています。
3-3．仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社が賃貸借契約の媒介をすることで、賃貸人、賃借人の双方からもらえる報酬になります。
宅建業法で業者のもらえる報酬の上限は決まっており、賃借人、賃貸人の双方から合計で家賃の1ヵ月分に消費税を加えた代金を、報酬としてもらうことができます。
ただしこれはあくまで限度額で、昨今では仲介手数料を0.5ヵ月にしたり、賃借人には請求せずすべて賃貸人に請求することで、客付けのために工夫も凝らされています。
3-4．入居初月の日払い家賃
月の途中で入居した場合、日割り計算で家賃を請求されます。
契約内容次第では、月の途中からの入居でも1か月分の家賃が請求されることがあります。
3-5．火災保険料
火災保険料は、入居時に申し込みが必須となっており、各保険会社と契約を結ぶことになります。
主に、火事・水漏れを起こしたときの賠償責任や盗難が起きた時に保証されます。
金額は2年間で1.5～3万円となっており単身世帯やファミリー世帯か等でも、保険料が変わってきます。
3-6．家賃保証会社の契約手数料
家賃保証とは、親族がいない学生、外国人など、事情によって入居時に連帯保証人がつけられない賃借人に、連帯保証人の代行をするサービスです。
家賃保証会社が連帯保証人になることで、家賃の未払い等があった場合にはまず家賃保証会社が、賃貸人に家賃を支払いし、その後賃借人に家賃保証会社が賃料の支払いを請求することになります。
賃貸人は、確実に家賃の支払いを保証してもらうことができます。
契約手数料は、賃借人の負担で家賃の2～3割が目安になります。
4．最小限の費用で賃貸契約をするための３つのポイント
4-1．敷金と礼金が０の物件を選択する
敷金と礼金だけでも、かなりの出費ですね。
最近では「敷金・礼金ゼロ円物件」があるので、このような物件を選択するのも良いでしょう。
昨今、人口減少や物件の供給過剰の問題で空室が目立つようになり、賃貸人も借主を探すのが以前に比べ困難になってきました。
そのため、礼金は慣習的に払われてきましたが、最近では礼金ゼロという物件も増えてきました。
礼金については、交渉すれば支払う必要がなくなる可能性もあります。
ですから一度、賃貸人に交渉してみてもいいでしょう。
4-2．仲介手数料を安く抑える
初期費用の一つとして、不動産会社へ支払う仲介手数料があります。
不動産会社は宅建業法という不動産業者を規制する法律により、もらえる報酬の上限が決められています。
不動産会社がもらえる報酬は、家賃1か月分に消費税を加えた額を限度に、賃貸人と賃借人双方に請求できます。
この報酬は、何も必ず上限をもらう必要はありません。
例えば、不動産会社のエイブルは、仲介手数料が家賃0.5ヵ月分となっています。
不動産会社に相談してみると、格安の仲介手数料で契約できるかもしれません。
また場合によっては、賃借人は仲介手数料が無料ということもあります。
5. まとめ
賃貸借契約は、契約したその瞬間から家賃が発生します。
契約時に重要事項の説明を不動産会社から受けて、賃貸借契約書に署名捺印した時から契約が発生します。
そして賃貸借契約の初期費用は、家賃の半年分以上になることがあります。
自分の契約にはどのような費用がかかるかをきちんと把握し、節約できるポイントがないかを見極め、少しでも初期費用を減らせるようにしましょう。
