賃貸住宅はどうして2年契約が多いの？その理由は？期間中に途中解約はできる？

賃貸マンション・アパートを借りる場合、契約書の内容の確認をしますよね？

でも契約書には部屋の設備に関することから家賃などお金に関すること、さらに住むうえでの禁止事項や住人としてのルールなど様々なことが書かれています。

でもその中で意外とスルーしてしまいがちなのが「契約期間」に関することです。

賃貸契約の場合にはあらかじめ「契約期間」が設定されているのが一般的です。

しかもその期間はなぜか「2年契約」が多いです。

満期になるたびに更新をしなければならないことを考えれば、2年契約に限らずに3年、5年…と長い期間で設定した方が何かとメリットがあるような気もしませんか？

また契約期間が設定されていると、いざ引っ越しを考える時に「契約期間が切れないと引っ越しできないのでは？」と思ってしまいませんか？しかも「途中解約したら罰金を請求された！」という話を聞くと余計に心配になってしまいますよね？

そこで今回は賃貸契約の契約書で必ず見られる「契約期間」について、あらゆる角度からあなたの気になることをわかりやすく解説していきます。

 

1.　【2年契約の賃貸】途中で解約したい場合はどうなるの？違約金は？

1-1.　「誰の都合で解約するのか」がポイント

契約書に書かれている「契約期間」は、「契約の満期がいつなのか」ということを表しています。

ですから契約書の契約期間は「契約をした日から〇日までは引越しをしない（解約しない）ことを条件に賃貸契約を結びましょう」ということになります。

ただし契約をする時の状況と入居してからの状況が変わることもあります。

たとえば

• 「職場が変わったから職場に近い場所に引越ししたい」
• 「間取りが気に入って契約したけれど、住んでみたら住みづらかった」
• 「長く住んでいるうちに設備が古くなったから新しい部屋に引っ越ししたい」

なども住み続けていれば出てくるでしょう。

こうした場合、契約期間があらかじめ決められている分「途中で解約するとどうなるの？」という不安が出てきます。

でもこの場合は「誰の都合で引っ越しをするのか（契約を解約する）」がポイントです。

1-2.　あなたの都合で解約する場合

借主であるあなたの都合で引っ越しを申し出る場合は、契約書に書かれている「解約に関する約束」に基づいて手続きをしなければいけません。

契約期間が設定されていても、契約書に書かれている「〇日までに解約の申し出をすること」に基づいて手続きをすれば違約金を請求されることはありません。

一般的には「退去予定日の1か月前まで」となっているので、その期限までに解約の申し出をすることでトラブルなく引っ越し手続きを進めることが出来ます。

ただし契約書の中に「契約期間中の途中解約は、違約金が発生する」という条件が付いていることがあります。

これは初期費用が安く設定されている物件（敷金・礼金不要）に多く、しかも一人暮らし用の物件によく見られます。

この場合は契約期間中に引っ越しをすると借主であるあなたの方が契約違反となるので、貸主である家主さんへ違約金を支払わなければならなくなります。

1-3.　家主さんの都合で解約する場合

家主さんの都合で契約の解除となることもあります。

あくまでもこの場合の「家主さんの都合」は正当な事例であるということが条件になっています。

正当な事例には

• 「建物の老朽化によって建て直しが必要になった」
• 「賃貸住宅経営を辞めることになった」
• 「区画整理などで行政から立ち退き要請があった」

などが考えられます。

このような場合は家主さんの都合とはいえ「やむを得ない事情」と言えますよね？

ですからこの場合は、家主さんの方から契約の解約を申し出ることが出来ます。

ただしこの場合はあくまでも「家主さんの都合」です。

契約者であるあなたに落ち度はありませんから、契約期間中の引っ越しであっても違約金などはありません。

そのかわり申し出の期限は6か月前までと決められていますので、「今すぐに引っ越ししてください！」ということにはなりません。

1-4.　あなたが契約違反をした場合

契約書には、住人に対する禁止事項も書かれています。賃貸住宅はあくまでも共同住宅ですから、あなた以外にもたくさんの契約者が同じ建物に住んでいます。

そこで契約書にはそれぞれの住人が快適に暮らすことが出来るように、あらかじめ禁止事項が書かれています。

よく目にする禁止事項といえば

• 「ペット禁止」
• 「音（騒音）に関すること」
• 「ゴミ出しに関すること」
• 「共有スペース（エレベーターやエントランス、廊下など）に関すること」

などがあります。

このような禁止事項があらかじめ契約書に書かれている場合、それをあなたが違反すれば「契約違反」となります。

この場合は契約期間中であっても契約の途中解約となることがあります。

しかも「あなたの契約違反」が解約の理由の場合は、違約金を請求されることがあります。

もちろん借主の契約違反が理由で解約となる場合の対処法も契約書には書かれています。

2.　【2年契約の賃貸】賃貸借契約の契約内容を確認しよう！

2-1.　解約に条件が付いているか？

契約期間中であっても、引っ越しをすることはできます。

ただし解約に条件が付いている場合もあります。

特に「契約期間中の解約」に条件が付いている場合は注意が必要です。

契約期間中の途中解約に条件が付いている場合、契約に違反をすると違約金の請求を受ける場合があります。

このような場合は賃貸借契約書の「特約」に書かれていますので、必ずチェックするようにしてください。

2-2.　解約を申し出る期限は？

契約期間中でも解約をすることはできますが、解約を申し出る期限が決められています。

一般的には「引越しする1か月前まで」となっていて、この期限までに申し出れば違約金を請求されることはありません。

この期限についても賃貸借契約であらかじめ決められています。

いざ引っ越しを考えた時にトラブルにならないためにも、あらかじめ契約書の内容を確認するようにしましょう。

2-3.　契約の更新料は？

賃貸住宅の場合、契約時に火災保険に加入することが一般的です。

火災保険の保険期間は契約期間と併せていることが多いため、一般的に2年間となっています。

契約が満期になるということは、解約の申し込みをしない限り自動的に契約を更新するのも一般的です。

ですから2年契約であれば、満期以降の2年間の「賃貸契約の更新」と「火災保険の更新」が必要になります。

いずれも更新料がかかりますが、賃貸契約の更新料の相場は家賃の1か月分となっているので家賃が高くなるほど負担は大きくなります。

もちろんこうしたお金に関することは全て賃貸借契約書に書かれています。

長く住み続けていくのであれば2年ごとに必要になるお金ですので、入居契約をする時には必ず内容を確認するようにしましょう。

3.　【2年契約の賃貸】なんで賃貸は2年契約が多いの？

3-1.　平均入居期間を前提にしている

賃貸住宅といっても、「一人暮らし」「同棲カップル」「新婚」「ファミリー」によって平均入居期間が違います。

一人暮らしや同棲カップルの場合、「引っ越しをしたい！」と思った時にすぐに引っ越しが出来るという身軽さがありますよね？

ですから比較的入居期間も短く、2年を目安に引っ越しをする人が多いです。

ところがファミリーとなると子供の学校や教育環境などが関係してきますので、頻繁に引っ越しをするということが難しくなります。

とはいえファミリーの場合は子供の成長や家族の人数が増えることによって間取りに不満を感じるようになります。

ですからそのタイミングで引っ越しを考える人が増えます。

これは新婚世帯にも同じことが言えます。

そのため新婚さんやファミリーの場合、平均入居期間は4年です。

こうしたこともあって賃貸住宅の場合、2年契約を契約期間の単位とする方が何かと都合がよいのです。

3-2.　更新料を確実に徴収できる

賃貸住宅の場合、契約期間が満期になると契約が自動更新されるのが一般的です。

手続きそのものは再契約とは違うので特に手間がかかるわけではありませんが、更新料がかかります。

更新料は「家主さんに支払うお金」とは限りません。

確かに更新料の一部は家主さんに支払われますが、仲介会社である不動産会社にも「事務手数料」として支払われます。

また入居契約の時に加入する火災保険の契約期間も、基本的に契約期間と併せて2年間となっていることが一般的です。

火災保険は「火事が起きたときの保険」ですから、最近の賃貸住宅では契約時に加入が一般的になっています。

つまり2年契約の場合、「賃貸住宅の契約期間の満期＝火災保険の満期」となるわけです。

ですからこちらの契約更新も必要になります。

こうした様々な契約の更新料を確実に徴収するためにも、2年契約は何かと都合がよいのです。

4.　まとめ

最近の一般的な賃貸住宅では、契約期間を2年契約としていることが多いです。

そこには様々な事情が関係しているのですが、いずれにしても「快適に住み続けるために必要なこと」に変わりはありません。

ただし賃貸住宅といっても物件によって条件はそれぞれ違います。

借主と貸主がトラブルとならないためのお約束をまとめたものが賃貸借契約書ですから、契約をする時にも解約をする時にもきちんとチェックいておくことが大切です。