賃貸契約における連帯保証人と家賃保証会社、どっちがいいの？

賃貸物件を借りる時は、連帯保証人が1人もしくは2人必要である場合があります。

一方近頃は、保証会社へ加入することが賃貸契約の条件になっている物件も多くあります。

賃貸契約における連帯保証人と家賃保証会社（賃貸保証会社、賃貸保証サービス）は、どのように違うのでしょうか。

連帯保証人だと信頼できるから良いとか、家賃保証会社の方がしっかりしている、またはどちらかだと借主に不利なことがある、などメリットやデメリットはあるのでしょうか。

 

1.　賃貸契約で連帯保証人の代わりになる!? 保証会社って？

「アパートやマンションを借りよう」と思った際は、貸主と借主が賃貸契約を結ぶことになります。

賃貸契約の際は、賃貸借契約の保証人として主に「連帯保証人」を求められるようになります。

また、それに加えて最近よく利用されるシステムとして、「家賃保証会社」があります。

最近では賃貸物件の契約時に、保証会社を通して契約をするという物件が増えてきました。

1-1.　家賃保証会社とは

家賃保証会社とは、借主がなんらかの事情で家賃の支払いが滞った時に、借主に変わって貸主に対して立て替えて家賃の支払いをしてくれる会社です。

万が一、家賃の滞納があった場合、家賃連帯保証をする代わりに借主から保証料を手数料として受け取ることになります。

利用者が連帯保証人がわりに保証会社を選んで利用するケースもあれば、不動産会社が指定している保証会社に加入することが条件であるケースもあります。

保証会社を通して契約する物件がほぼ全てを占めているという都道府県もあり、保証会社の審査に通らなければ、物件を借りることが出来ないという1つのハードルになっています。

収入が安定している人はすんなり保証会社の審査も通るでしょうが、そうでない人にとって保証会社の審査は厳しい場合もあります。

1-2.　保証会社に支払う保証料金について

・保証料金について

賃貸契約の際に利用する保証会社の保証料として多いのは、以下のようなものです。

保証会社が提示している保証料金の平均相場価格をご紹介します。

＜賃貸・初回契約時＞

実際に借りる物件の月額賃料/の合計に対して、約30～100%の保証料金を支払う

＜賃貸契約更新時＞

賃貸契約をする際の更新時は、またさらに保証料を支払うことになります。

保証料は、月額賃料（家賃など）の合計に対して10% 程度、もしくは現金で 1万円程だと言われています。

しかし、保証料金は、賃貸物件によっても差があります。

月額の賃料が20万円超の高額な物件の場合は、だいたい月額賃料の30%くらいで考えておくと良いでしょう。

1K・1Rなど1人暮らし向け物件は、保証料は100%のことも多いようです。

保証料金は物件や不動産会社、保証会社によって異なるので、賃貸契約や更新をする場合は、保証料金のこともしっかり把握しておきましょう。

1-3.　賃貸の保証会社のメリットとデメリット

賃貸物件の契約の際、保証会社を利用することのメリットとデメリットはなんでしょうか。

◆保証会社を利用するメリット

保証会社を使うメリットは、借主より貸主側の方が大きいです。

貸主側の大きなメリットとしては、保証会社を通しておくと、借主が家賃滞納をした場合に立て替えてくれるため、貸主側としてもとても安心というメリットがあります。

貸主は、「借主が家賃を滞納したら困るな…」という心配がなくなることは、大きなメリットでしょう。

・貸主にとってのメリット

貸主側は、借主との間に起こるトラブルが起こった時、訴訟に発展するケースも稀にあります。

その際、訴訟にかかる費用を家賃保証会社がまかなってくれることもあります。

また、賃貸契約において、次の借主の為にお部屋を原状回復させる費用の保証はかなりの金額になってしまいます。

借主とのやり取りの際も、貸主と借主の間に保証会社が入ってくれるということは、大家さんにとってはメリットになります。

・借主にとってのメリット

借主側は、時と場合によっては「連帯保証人が立てられない」ということもあります。

また、設立間もない信用の薄い会社に勤めている場合など、大きな信用を得られない立場であることもあります。

そんな時でも、保証会社を利用することで、賃貸物件への入居が可能になるケースがあります。

保証会社を通すことで、自分が住むことが出来る賃貸物件の選択肢が広がるのは、借主にとって大きなメリットでしょう。

◆保証会社を利用するデメリット

保証会社を利用するデメリットは、何と言っても費用が高いことです。

保証会社に支払う金額は、前述の通り家賃の30〜100%の金額です。

引越し資金にプラス多額の保証会社への支払いがかかってくるようになるというのは、大きなデメリットでしょう。

・貸主にとってのデメリット

保証会社が倒産した時には、大きなデメリットになってしまいます。

賃貸契約の際、事前の契約が保証会社のみの契約だった場合は、連帯保証人がないまま賃貸契約を締結することになってしまいます。

連帯保証人がいないままの契約だと、保証会社が倒産したからと言って、「入居者に改めて連帯保証人を立て再度申し込みをしてもらう」ということはほぼ不可能です。

ですから、保証人なしでの賃貸契約の形は、大きなリスクがあるのです。

昨今は、絶対に倒産しないという会社はありません。

実際に、最大手の保証会社が倒産したケースもあるのです。

保証会社が倒産してしまい「まさか、保証会社が倒産するとは思っていなくて、非常に困った」という貸主もいます。

そのような背景から、「大家さんの意向で保証会社は使わない、連帯保証人を立ててもらう」という、連帯保証人が必須の物件もあるのです。

・借主にとってのデメリット

借主にとってのデメリットは、何と言っても契約時に経済的な負担がかかることでしょう。

保証会社への補償金とは、掛け捨ての保険のようなものです。

支払った金額が戻ってくることはありません。

また、「ついうっかり」で家賃の支払いや引き落とし日を勘違いして支払いを忘れてしまった時でも、保証会社が家賃の支払いをしてくれるというのはありがたいのですが、手数料がかかることもあります。

すると、少し多めの金額を支払うことになってしまいます。

2.　保証会社を利用する場合の手順

家賃保証会社は、不動産屋とは違うので、無審査で保証が受けられるだろうと思ったら大間違いです。

借主に家賃の滞納があった時に、代わりに支払ってくれるのが家賃保証会社です。

ですから家賃保証会社の審査は、家を借りる時と同様か、それ以上の厳しい審査基準に合格しなければなりません。

保証会社にもよりますが、個人で賃貸の契約をする場合の必要書類には、以下のようなものがあります。

• 家賃保証会社用申込書
• 運転免許証、健康保険証など身分証明書の表裏コピー
• 源泉徴収票や給与明細書など収入証明関連
• 在籍証明書

これらの書類で、入居審査のために提出する書類と重複するものは、別に用意する必要はありません。

転職活動中の人は、在籍証明書の手配が厄介だと思いますが、転職などで一時的に職に就いていない場合は、内定先企業から「内定通知書」を発行してもらい、内定通知書を保証会社に提出するようになります。

2-1.　家賃保証会社を利用するまでの流れ

上記で説明した必要書類で、家賃保証会社に求められるものを全て提出します。

提出した申込書・必要書類が揃った時点で保証会社が審査しますが、その際の主なチェックポイントを以下でご紹介していきます。

• 年齢
• 収入
• 職種
• 雇用形態
• 勤続年数
• 過去の滞納履歴

本人についての年齢や収入はもちろんですが、職種・雇用形態が安定しているかどうか、本人に支払い能力があるか、未払いになった場合に回収可能かどうかという項目が細かくチェックされます。

公務員・正社員の場合は審査が通過しやすいと言われますが、どこに勤めているかというよりも、勤続年数を重視することもあるのもポイントの1つです。

また、本人の過去の滞納履歴も、しっかりチェックされることになります。

家賃保証会社は全国保証業協会（LICC）に加盟している会社が多いのですが、共有しているデータは、訴訟まで発展した案件や、夜逃げしてしまったなどの悪質な滞納者のデータのみを共有しています。

2-2.　両方を利用する場合

保証会社とは、本来は連帯保証人の代わりになる立場のものなのですが、物件によっては、連帯保証人がいても保証会社の利用を義務付けている場合もあります。

この理由は、個人契約ではなく会社あての賃貸事務所の契約のケースなどでよく見かけられます。

会社契約の場合、契約名義は会社で、連帯保証人は代表者個人という形で契約することが多いようです。

これは「会社と社長個人は別者」という考えのもとで契約されることになります。

しかし、法律的にはそうであっても、実質的には「会社と社長個人は一緒」と考える貸主さんもいるのです。

そのような考えから、連帯保証人+保証会社という組み合わせで契約しておいたほうが、貸主にとってはリスクが少なくなるのです。

・万が一の滞納時にも対応してもらえる

賃貸契約の際、連帯保証人を立ててもらっていても、家賃の滞納が絶対に起こらないという保証はありません。

家賃の賃貸は起こる可能性がある、ということも頭に入れておいた場合、貸主にとって収入として金額が入らないということは大きな痛手になります。

また借主に対して、煩わしい督促をしなければならなくなることや、訴訟費用のことを考えると、かなりストレスになることもあるのです。

金額面だけでなく、労力などはお金に換算出来ないものなので、保証会社に間に入ってもらうことは、大きなメリットになるのです。

2-3.　保証人と連帯保証人の違い

ここでちょっと、保証人と連帯保証人についてご説明します。

・保証人について

住みたいと思った物件を借りる時は、貸主に賃貸料を支払います。

支払う賃貸料はまとまった金額になってしまうので、貸主側は「ちゃんと借主が支払い続けてくれるのか」という不安があります。

万が一、借主が何らかの事情で賃貸料の支払いが出来ない場合など「家賃の不払い」が生じてしまった時、借主の代わりにお金を支払うことを保証するのが、「保証人」の役割となります。

保証人には、民法452条、453条、456条によって「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」という3つの権利が認められています。

借主本人に支払いの余力があれば、保証人は3つの権利を行使して自分が支払いをしなくても良いように、守ることができるという権利になります。

＜催告の抗弁権＞

保証人が不動産会社などの債権者から返済を求められたとき、支払いを拒否することが出来る権利です。

保証人は支払い請求を求められたら「私ではなく、賃貸借契約を結んだ本人へ請求をお願いします」と主張することができます。

＜検索の抗弁権＞

保証人が返済を求められたとき、借主本人に「まずは本人に土地などの取り立て可能な財産があるのなら、そちらの回収から先にお願いします」と主張できる権利のことです。

＜分別の利益＞

保証人が複数いる場合は、借主の借金の額を全員で均等に割り、その金額について支払いの義務が発生するとしています。

・連帯保証人とは

賃貸契約の場合、連帯保証人の「連帯」とは、家賃の未払いなどが生じた時に「2人以上が一緒になって責任を負う」ということになります。

この「連帯」という言葉がついている保証人は、賃貸借契約を締結する本人のことを信用してもらう目的で、第三者が「連帯」して家賃の支払いを保証するということになります。

そのため、保証人制度で認められていた「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」という3つの権利はない状態になってしまいます。

ですから、連帯保証人は借主の立場と同じ立場になってしまうのです。

借主にお金がある状態なのに、家賃の支払いをしていないということがあっても、貸主は連帯保証人に家賃の請求をすることが出来るのと、連帯保証人は貸主から請求されても拒否できません、

賃貸の契約では保証人ではなく、連帯保証人を求められることが多いのは、賃料をもらう側である貸主は、借主から支払いを続けてもらわなければ困ります。

しかし、家賃となるとエリアによっては金額がかなり高くなってしまう状況があります。

万が一、借主が病気や事故に遭遇してしまい、家賃の支払いが滞ってしまう可能性もあります。

そんな時も、借主とともに連帯保証人がいれば、代わりに支払いをしてくれるため、家賃未払いというリスクを回避することが出来るのです。

このように、賃貸借契約においては、保証人ではなく連帯保証人のシステムが適用されるのは、不動産会社にとっては収入が途切れないためのリスク回避が目的にあります。

不動産会社にしても、貸主側にしても、借主である賃貸借契約者が家賃を払ってくれるのか、払うだけの能力があるのかというのは、契約に際して重要になってきます。

そして、借主が家賃を払えない場合、連帯保証人が肩代わりしてくれるかといった部分は、しっかり確認しておきたいところです。

連帯保証人も保証会社も、システムとしては同じ内容になります。

近年では、連帯保証人を確保することが厳しい人も増えてきています。

そんな時、保証会社を利用する不動産業者が増えてきているのも、双方の理にかなっているのです。

3.　保証会社を利用するときの注意点

保証会社は、連帯保証人を見つけにくい人でも、賃貸物件の契約ができるというメリットがありますが、注意すべき点もあります。

現時点では、家賃保証会社を規制するような監督官庁や法律がないため、一部の保証会社では強引で行き過ぎた督促をしているところや、強制退去などを命じてトラブルが起きているケースもあります。

そのため、賃貸保証業協会などでは自主ルールを決め、会員会社に規制を促すようにしています。

こうすることで、少し前よりは強引な督促などが減ってくるなど適正化されてきた部分もあります。

しかし、賃貸保証協会に属していない家賃保証会社もまだまだたくさんあります。

家賃保証会社とのトラブルが起きてしまうと、トラブルは大きくなってしまい、とても苦労するという人の話もあるので、支払い面に関しては借主がしっかり意識して支払い続けるということは大前提にあります。

4.　まとめ

賃貸契約において必要となる連帯保証人や、家賃保証会社についてご説明しました。

家賃保証会社の契約内容についてや、保証範囲、サービスなどは、会社ごとに違ってきます。

手厚いサポートをしてくれるところもあれば、そうでないところもあるので、契約する前に不動産会社に確認してみることをおすすめします。

家賃保証会社への加入が義務付けられている賃貸物件の場合、貸主指定の保証会社になることがほとんどなので、借主が家賃保証会社を選ぶことはほとんど出来ません。

しかし、そのまま説明を受け流すのではなく、保証内容についてはしっかり確認しておきましょう。