賃貸契約のアパート入居、火災保険に加入する必要は?

アパートやマンションなど、賃貸でお部屋を借りることになったとき、火災保険に入るのかどうか気になりますね。

不動産屋さんで「火災保険に入って下さい」と言われることがあります。

「一戸建てでもなく賃貸アパートなのに、火災保険?」と疑問を持ちながらも、不動産屋さんにすすめられればそのまま「火災保険に入らなきゃいけないんだ」と思い、火災保険に加入した人もいるでしょう。

実際のところ、火災保険は賃貸アパートやマンションでも加入義務があるのでしょうか?

 

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1. 賃貸の火災保険とは?

賃貸契約の際には、不動産会社で「お料理をするときなどに、うっかりガスの火から火事を起こしたら大変ですから、入居者の皆さんには火災保険の加入をおすすめしています」と言われることが多いようです。

賃貸アパートやマンションを借りる時は、火災保険への加入をすすめられても、加入しなければならないという義務はありません。

しかし事実、火の不注意から火元になってしまう可能性はあります。

火事は自分の家だけでなく、周囲の家にも迷惑をかけることになってしまい、賠償問題になれば多額のお金が必要になってしまうこともあります。

万が一のことに備える、それが火災保険なのです。

2. 賃貸でも火災保険に入らないといけないの?

多くの人は、火災保険に加入しているでしょう。

中には、賃貸契約の際不動産屋さんにおすすめされた保険に、そのまま流れで加入した人もいるでしょう。

しかし火災保険は、自発的に加入することをおすすめします。

物件によっては、不動産会社が指定する火災保険への勧誘が入居条件となっているものも多いようです。

管理会社として万一のトラブルに備えるためや、お客様となる借主がトラブルによって膨大な賠償責任を負わないようにするためにも、火災保険への加入をすすめているのです。

例えば、部屋で漏水が起きた場合、漏水によって部屋の床はすべて張り替えになってしまいます。

もちろん、階下へ被害が及んでしまえば、家財道具や床材もすべて張り替えになります。

キッチン、トイレなどすべてリフォームしなければならなくなった場合、被害総額は500万円を超すこともあります。

こうなると、火災保険に加入していなければ、地腹で500万円の支払いをしなくてはいけなくなるのです。

しかし、火災保険に加入していると、万一のトラブル時にかかるお金や損害賠償などを賄ってもらえるというメリットがあります。

火災保険に加入しているだけで、大きな被害金額にならずに済んだということも多々あります。

2-1. 火災保険とはそもそもどんな保険?

火災保険に加入するときは、家賃や建物、その人自身の家財の価値などを判断して、適切な保険内容から保険金額を見積りしてくれます。

火災保険には「建物」と「家財」に関する2つの補償があります。

賃貸物件を借りる場合、建物自体は大家さんや家主さんである貸主の所有物なので、入居者(借主)が加入するのは、家財を補償するための保険になります。

・火災保険のもう1つの意味

また、借主が加入する火災保険にはもう1つ大切なことがあります。

もしあなたが賃貸に住んでいるときに、万が一火災を起こしてしまった時、「失火責任法」という民法上では、火災の原因を作ってしまった失火者に重大な過失がないときは、損害賠償責任は負うことはないとなっています。

しかし、火災保険は加入しておいた方が良いのです。

もし失火責任法により責任を取らなくてよかったとしても、賃貸借契約をしている間は、退去する際のお部屋の原状回復義務が生じてしまいます。

火事を起こしてしまった時、損害賠償責任を支払うことはなくても、退去時の原状回復のための修繕費を払うのは必須です。

しかし多くの場合、賃貸住宅向けの火災保険に契約していれば、主契約の火災保険に加え、借家人賠償責任補償(貸主に対する賠償)と個人賠償責任補償(日常生活で発生した賠償)が特約として付帯されています。

退去時の原状回復費用は、この借家人賠償責任補償で対応することが出来るのです。

これは借主にとって、火災保険に加入する大きなメリットになります。

賃貸物件の火災保険に加入したとすると、基本的に火災封建の対象となるのは「建物の被害」と「家財の被害」のカバーです。

建物の被害としては、自分の部屋以外の共用部や、階下や隣室など他人の部屋、他人の家財などが対象です。

<家財に含まれるもの>

テレビや冷蔵庫などの家電、テーブルや食器棚などの家具、生活雑貨類や洋服など

上記のものは、家財に含まれますが、家財に含まれないものもありますのでご紹介します。

<家財に含まれないもの>

調理台や浴槽など(住宅に備え付けのものは、家財ではなく建物に含まれます)

自動車や大型バイクも家財には該当しません。

エアコンや備え付けオーブンなどは、保険会社によって家財とみなすかそうでないかは変化します。

必要に応じて管理会社や保険会社に、火災保険について確認しておきましょう。

火災保険の補償は、火災に起因する家財の損失だけでなく、雷による故障や床上浸水なども対象になります。

2-2. 借家人賠償責任補償とは?

借家人賠償責任補償は、火災などの事故によって部屋に損害を与え、貸主に対して法律上の賠償責任を追ってしまったときの補償です。

<借家人賠償責任補償の対象になる一例>

・ストーブの消し忘れでボヤを起こして壁が焼けてしまった

・洗濯機のホースが外れて部屋が水浸しになり床が破損した

上記の場合などが、借家人賠償責任補償の対象となります。

2-3. 個人賠償責任補償とは?

個人賠償責任補償は、日常生活で他人に損害を与えたり、ケガをさせたりした場合の補償となります。

<個人賠償責任補償の対象になる一例>

・洗濯機のホースが外れて階下に水漏れして補償を求められてしまった

・予期せず相手に怪我を追わせてしまった

上記のような時は、個人賠償責任補償の対象となります。

2-4. 賃貸契約の時に重要になるのは「借家人賠償保険」

火災保険の3つの保険のうち、もっとも重要で必須と言えるのが「借家人賠償責任保険」です。

今の日本では、自身の過失から火事を起こして隣家に類焼した場合「失火責任法」という特別法が適用されます。

そのため、火元の原因を作ってしまったとしても、損害賠償の責任は問われません。

ただし、重大な過失がある場合は除きます。

一方、賃貸住宅の借主が部屋を出る際には、原状回復義務があります。

借主が火災を起こして原状回復ができない場合、「債務不履行」となることがあります。

そして、法律上の賠償義務が発生してしまいます。

つまり、火事の原因となるものを作ってしまう失火によって隣家に損害を与えても、重大な過失がなければ賠償責任はありません。

しかし、火災によって自分の部屋に損害を与えてしまった時、重大な過失の有無にかかわらず、賠償する義務が発生するのです。

壁紙の損傷程度なら自力で補償できるかもしれません。

しかし、ついうっかりの火事がエスカレートして部屋を全焼させてしまうと、損害額や賠償額はケタ違いになります。

火災保険3つのうち、「これだけあればいい」と思えてしまうのが、「借家人賠償保険」です。

しかし借家人賠償保険は、火災保険の特約でついてくるものです。

単独での保険勧誘としては難しく、火災保険の特約として、セットで契約するようにしましょう。

2-5. 火災保険の対象外になるのは?

火災保険は、地震が原因のものは対象外になるので、注意しましょう。

地震が原因で起こる火事、津波、地滑りなどによって家財の被害を受けた場合は、火災保険の補償からは対象外になるので注意しましょう。

地震による損害で保険金が支払われるのは、地震保険だけです。

地震保険は、火災保険加入時にセットで契約することが出来ます。

地震保険単独での加入は出来ません。

<地震保険金額一例>

500万円の家財保険に入っている場合:地震保険金額は150〜250万円

地震保険での補償額は損害区分により全壊(100%)、大半損(60%)、小半損(30%)、一部損(5%)の4段階に分かれており、たとえ被害があっても、基準を満たさない場合は1円も保険金が支払われません。

火災保険に入っているから、地震のダメージも火災保険で賄おうと思っている人は多いようですが、火災保険と地震保険を一緒に加入することが条件だと理解しておきましょう。

3. 火災保険の申込み方法

火災保険の加入は、通常の生命保険の加入とはシステムが違います。

不動産会社で賃貸契約時に紹介してもらうところから加入することが一般的ですが、個人で加入しても全く問題ありません。

このとき、火災保険契約時の必要書類一式を用意することになります。

「火災保険に加入したい!」といっても、すぐに手続きをして即完了という単純作業でありません。

書類が揃わなければ、火災保険を申し込むことは出来ません。

なるべく契約日までに、余裕をもって早めに書類を取り寄せておきましょう。

加入時にはまず見積書が発行されます。

火災保険の契約に必要な書類というのは、保険対象の住宅の住所を証明できるもの、建築年月を証明できるもの、構造や面積を証明できるものなどの各種書類が必要になります。

火災保険に加入する時は、以下の書類を用意しましょう。

<火災保険に加入する際の必要書類一覧>

・住宅図面、仕様書

設計仕様書、設計図面、住宅などの性能を示すパンフレットなど

・建築確認申請書

建築確認申請書は、建物を建築するときに、役所か民間の建築確認検査機関に提供して、建築基準法や条例等にきちんと適合しているかを確認するための書類になります。

しかし火災保険の加入日は、物件引き渡し日から契約するのが一般的です。

ですから書類を揃え始めるのは、かなり前になるため、建築確認申請書を準備しておきましょう。

・確認済証

建物の建築に際し提出した建築確認申請書に記載されている内容が「建築基準法に定められた内容に合致している」ということを確認した書面です。

・検査済証

工事途中の中間検査や工事完了時の完了検査の際、その工事が建築基準法に適合しているかどうかを検査して、合格した場合に発行される書類です。

・住宅性能評価票

住宅性能評価書とは、住宅の性能を、法律に基づいた一律の基準で評価・表示するための書類です。

住宅性能評価書は2種類あります。

・住宅設計段階で発行される「設計住宅性能評価書」

・完成時に発行される「建設住宅性能評価書」

マンションの場合は、マンション全体で評価を受けていることもあり、その場合、別途取得費用はかかりません。

書類は通常、施工業者や販売会社が保管していることが多いです。

物件の引渡し時に鍵や諸々の書類とともに受け取ることが多いようです。

こちらの書類についても、火災保険の加入などで、物件の引渡し前に書類が必要な場合は、施工業者や販売会社に連絡して、コピー等をとっておきましょう。

・全部事項証明書

登記記録として登録されている、全ての事項を証明するための書類です。

登記所または法務局証明サービスセンターの窓口での交付請求出来るほか、郵送による交付請求もできます。

4. 火災保険の選び方のポイント

火災保険で補償される場合、「保証料金上限が高ければ高いほど、たくさん保証してもらえるから安心」と感じるかもしれません。

しかし安心が高まる分、保険料も比例して高くなってしまうのです。

かといって、補償額を下げ過ぎても、いざという時に十分な保険金がもらえるわけではありません。

◆火災保険の保険料

火災保険の保険料は、住所、建物の構造、延床面積の3つの項目で大きく異なってきます。

それぞれを確認するために、上記全ての書類が必要になります。

お住まいの住所が自然災害の多い場所である場合や、盗難などの事件が多い場所の場合は、自然災害が少ない地域よりも、どうしても保険料が高くなります。

逆に自然災害が少ないような場所だと、保険料が安くなることもあります。

また、建物の構造が燃えやすい素材で作られていることや、壊れやすい素材であると判断された場合は、保険料がかなり高くなります。

逆にRC鉄骨などの「壊れづらく燃えづらい」住宅作りをしていると、保険料が安くなる場合もあります。

このように保険金を高い金額で支払う可能性が高いのか低いのかは一人一人で違ってきます。

保険会社は保険料を設定するので、一人一人保険料が異なるのだと思ってください。

また賃貸の場合、賃貸借契約の関係で火災保険の加入を条件にしている場合も多く、不動産屋さんで加入する場合は、セットプランになっていることが多いです。

セットプランが駄目だというわけではありませんが、賃貸借契約と一緒に勢いや流れで契約してしまうこともあるでしょう。

特に賃貸契約時は、賃貸する部屋の不動産の重要事項説明を聞いているうちに、流れで火災保険のことを説明されても、あまり頭が回ってないまま、火災保険を契約してしまうことになるのです。

また賃貸の場合、不動産屋さんがどこの保険会社と提携しているか、説明が出来るまではわかりません。

損害保険会社だけではなく、少額短期保険業者もあります。

不動産屋さんに事前にしっかり確認しておきましょう。

5. 賃貸を退去する場合、火災保険はどうするの?

賃貸住宅に住んでいた方が引っ越しする場合には、火災保険を忘れずに解約することが大切です。

火災保険の手続きを忘れないように早めにしましょう。

解約手続きをすると、残期間分の保険料が戻ってくることになります。

また、引越し先が持ち家でない場合、同じように火災保険は解約せずそのまま継続するのも1つの手です。

新居で再び火災保険に入り直すと、フルで費用がかかってしまいます。

ですから賃貸から賃貸へ引っ越しする場合は、解約ではなく異動手続きで、保険の対象となる住居を変更するようにしましょう。

異動に関する手続きでは、費用はかかりません。

6. まとめ

賃貸契約の際の火災保険についてご説明しました。

トラブル時は、自分の手出しの金額ではまかないきれないこともあるかもしれません。

万が一に備えて、賃貸契約での火災保険は加入しておいた方が良いでしょう。

不動産会社が火災保険の加入を必須としている場合もあります。

賃貸契約の際は、賃貸契約を締結する前に、不動産会社に火災保険のことをきちんと訊ねて、必要な書類を揃えてもらっておきましょう。

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