賃貸で家賃7万円のお部屋を借りる時に35万円の初期費用がかかるのは常識なのでしょうか？
ちょっと高い気もしますが、敷金礼金など契約のときには家賃1～2ヶ月分として計算される費用が内訳に書かれていますね。
家賃7万円の部屋で初期費用35万円の内訳と、知っておきたい契約時の注意点をみていきましょう。
このページでわかること
1. 家賃7万円の初期費用は35万円
賃貸マンションを借りる時に必要な初期費用は、家賃の4.5ヶ月分～５ヶ月分くらいが目安だと言われています。
ざっくり計算しても35万円くらいになることが予想できます。
初期費用では、敷金・礼金・仲介手数料、前家賃や日割り家賃、火災保険料や保証会社利用料などいろいろな料金が含まれています。
部屋を貸すには信用が大事ですから、まとまった支払いに対応できる人に入居してほしいというオーナー側の気持ちを考えると、こうした習慣が当たり前になっているのも納得できる気がします。
入居者が入れ替わるときには、壁のシミや機器の入れ替えなど修繕が必要になりますし、毎月の家賃の他に入居契約の時に上乗せしてもらって利益がでるように収支を考えているということもあります。
魅力あるお部屋を、お金をかけて用意したのに、投資した分をカバーできないのでは大家さんもやっていけません。
初期費用を思い切り引き下げるには、毎月の家賃分に上乗せしなくてはならないので、家賃を値上げすることになってしまいます。
習慣的に言われている、4.5～5ヶ月分の初期費用をいただいて利益がでるように家賃を設定しているケースが多いのです。
2. 家賃7万円のマンション初期費用の内訳
家賃7万円のマンションを契約する時に支払う初期費用の内訳について詳しくみていきましょう。
2-1. 敷金・礼金（それぞれ家賃1～2ヶ月分）
最近は敷金礼金がなしという物件もでてきましたが、敷金は修繕や原状回復として預けるお金、礼金は大家さんへの心付けという意味合いのものでした。
まるっきりゼロという場合、退去のときの原状回復費用がどのように扱われるのか確認しておきたいものです。
2-2. 仲介手数料（家賃1ヶ月+消費税分）
仲介手数料は物件オーナーと入居者をつなぐ仲介を行い、契約を結ぶ手数料です。
マネジメント会社として不動産業者が自社物件を貸し出すときには「仲介」ではなくなるので、ゼロにすることができます。
また、どうしても入居者を決めたいオーナー側が、かぶってくれることもあります。
状況によって、初期費用に家賃1ヶ月分と消費税（7万円なら75,600円）がまるごと含まれる場合、半額が含まれる場合、全くゼロになっている場合があります。
2-3. 鍵の交換料（12,000円くらい）
前の住人が使っていた鍵がそのままというのも嫌なものですし、賃貸物件を契約するときには「鍵の交換料」を入居者に請求することが多いものです。
一般的なマンションの鍵交換料として、12,000円程度が初期費用に組み込まれることが多いです。
2-4. 保証会社利用料（3万円～7万円くらい）
かつての賃貸契約では、保証人を立て、万が一家賃の滞納などがあった場合には連帯責任を負うというものが主流でした。
しかし、核家族化がすすみ保証人を頼める人がいないケースが増えたこと、滞納などの対処は保証会社に入ってもらったほうがオーナー側の労力が軽くなるなどの状況から、保証会社を利用する契約が増えています。
保証人を立てていても、保証会社利用が条件になっている物件も多くなっています。
2-5. 火災保険料（15,000円くらい）
部屋でなにか事故があった場合に保険がないとマンションのオーナーはもちろん、責任を問われた自分もピンチになります。
集合住宅で火災がおきた場合、もらい火で被害を受けた家財道具の賠償を失火者に求めることができません。
お互いに身を守るために保険に加入しておくことが必要なのです。
「家財保険」と「借家人賠償責任保険」の保証を受けられる火災保険は必須です。
2-6. クリーニング代（2万円～3万円くらい）
ハウスクリーニングをかけた部屋と、かけていない部屋では入居契約の決まり方に大きな違いがあるといいます。
内見した時にワックスが掛かってキレイになっているお部屋に魅力を感じる入居希望者が多いですから、オーナー側にとって必要度の高い作業なのです。
敷金があれば、その中から原状回復費として差し引かれる予定になっている場合がありますが、敷金がない場合には、退去時を見越してクリーニング代を初期費用に含めている場合があります。
2-7. 前家賃・日割り家賃
契約の仕方にもよりますが、一般的には家賃は前払いという考え方になっています。
4月に入居するなら、4月の日割り家賃と5月分の家賃を同時に入れるというケースも少なくありません。
フリーレントの契約では、入居月の家賃を無料にして月割分をタダにする、前家賃分までタダにするなど契約によって違ってきます。
敷金がなければクリーニング代が発生しやすいなど、初期費用の組み合わせにはバリエーションがありますが、だいたい家賃7万円の物件を契約するには35万円前後かかる計算になるのです。
3. 初期費用以外に賃貸に引っ越すためにかかる費用
引越したいと思ったら、マンションの契約にかかる初期費用の他に、引っ越し代、生活用品をそろえる資金が必要になります。
・『引っ越し代』
単身パックでは15,000円前後での引越しプランがあります。
荷物の量と距離、引越し時期で料金が決まります。
県外では数万円になることもあり、引越しシーズンの3月後半から4月初旬ではぐっと高くなるので、地方から東京にでてくるのに10万円近い料金になるケースもあるでしょう。
移動距離が長いなら、大きな家電は備え付け物件や現地調達が賢いかもしれません。
・『家財道具の調達費用』
テレビ・電子レンジ・炊飯器・洗濯機・寝具・カーテン・収納・キッチン用品や食器がまずは必要です。
すべて購入すると、家電5万円、寝具（ベッド）3万円、カーテン5,000円（窓が多ければさらにかかる）、収納5,000円、キッチン用品3,500円として93,500円です。
細々と掃除道具や足ふきマット、スリッパなど買うと10万円はかかってしまいます。
初期費用を抑えるなら、家電付き、ベッド付きなどを選ぶと良いでしょう。
このほか、ネット加入料なども意外に大きな負担です。
4. 家賃7万円の賃貸に最適な年収
家賃は収入の3割以下に抑えるのが目安だと言われます。
手取り月収が、21万円あるとだいたい良いラインに収まります。
社会保険や税金で2割ほど支給額から引かれているとすると26.25万円、ボーナスが年間2.5ヶ月ついているとして計算すると、年収はおよそ380万円です。（手取りが8割とすると年収304.5万円）
国税庁が発表した民間給与実態統計調査をもとに計算した30代前半のサラリーマンの平均年収が手取りで305万円だという数字からみて、全国の平均値くらいの収入でちょうどよい家賃水準だといえます。
5. 賃貸マンション契約時の注意点
- 初期費用の中に退去、原状回復の費用が含まれているか
- 特約などの扱いでどんな特記事項が書かれているか
- 家賃の他に管理費や駐車場などの合計額が収入に見合っているか
初期費用が安くても退去時に高額な費用を請求されるのは困りますし、動物や楽器の練習、ルームシェアの可否、一人暮らし専用などの条件が特約として指定されている場合があります。
違反すると退去に従わなければなりませんから、契約書に書かれた条件をよくみておきましょう。
また、家賃だけでなく、管理費や駐車場代を入れても支払っていけるのか、十分に考えて物件を選びましょう。
6. まとめ
- 賃貸マンションの入居契約の初期費用は家賃の4.5倍～5倍
- 納得できる契約内容になっているか十分吟味して契約する
- 予算は管理や駐車場代などを含めて考えると支払いに余裕ができる
賃貸マンションでは、全て契約内容に照らし合わせて対処されます。
入居してから不満がでてきた場合や、退去のときの原状回復のやり方や費用請求に不満を持ったとしても、契約通りであれば文句がいえません。
入居の時にしっかり確認して契約したいですね。
