マンションやアパートを借りるためには、大家と賃貸契約を結ぶ必要があります。
契約の流れや、契約前に確認しておくべきこと、起こりうるトラブルなど、初めての賃貸契約はわからないことだらけです。
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このページでわかること
1. 賃貸契約のトラブルを避けるためは？
賃貸契約のトラブルを避けるポイントとしては重要事項説明の中の特約、契約期間、特記事項などを契約時にしっかり把握しておく必要があります。
1-1. 契約の流れを知ろう
気になる物件があったら、部屋を内見する必要があります。
不動産会社のホームページ等で気になる物件をピックアップし、問い合わせをしてください。
内見後に実際に気に入った物件の入居申込を行います。
申込の際には入居審査があります。
この際に審査される内容は、契約者本人と連帯保証人の収入証明によって、支払能力があるかの審査をされます。
会社員であれば毎月の給料や勤続年数などで安定した収入があると判断されやすいですが、フリーランスや自営業などは審査が厳しくなる場合が多いです。
連帯保証人に関しては、契約者本人が入院等で物理的に支払えなくなった際や事件事故等の際に、代わりに支払えるかどうかが審査対象になります。
入居審査に通ると重要事項説明を受けます。
問題がなければ契約となりますが、この重要事項説明をしっかり聞いていなかったがためにトラブルになることがあります。
1-2. 重要事項説明を受けよう
賃貸の際の重要事項説明には、物件が災害地域内に指定されているかどうかや、契約時点での設備状況など多岐にわたる内容がありますが、特にトラブルになりやすいのが「退去時に発生する費用」に関してです。
入居時に敷金を支払った場合、退去時はその敷金から部屋のクリーニング代や壁紙等の交換費用が差し引かれるのが一般的です。
しかし「特約」というものが定められている場合があり、退去時に費用を支払わないといけない契約になっている物件があります。
例えば、賃貸契約上は「退去時に別途ルームクリーニング代を請求します」などと記載されており、ルームクリーニング・壁紙の張り替え・クロス張替え・消臭などの費用を借主の負担にすると定められています。
実際問題この内容が適切でかつ、借主が支払わなければならないものなのかという点に関しては、ケースバイケースで、裁判を通じて借主が支払う必要はないと判断される場合もあります。
しかし、それには時間もコストもかかりますので、入居前の重要事項説明の際に、退去時特約が設定されているか、もし設定されていれば内容を詳しく納得いくまで確認する必要があります
1-3. 不明点は必ず確認を
重要事項説明においては、基本的に貸主に不利な内容が多く含まれています。
良心的でない不動産会社や担当営業だと、重要なところをあえてさらっと流したり、専門用語をたくさん使って煙に巻いたりする場合もあるかもしれません。
わからないところは気後れせずに納得できるまで説明させることが必要です。
1-4. 納得してから契約手続きを
内覧、条件、重要事項説明などを経て納得してから契約手続きを進めましょう。
不動産会社の担当は「人気の物件なので早く契約しないと埋まってしまう」とか「今日の何時までにご回答いただけないと別の方に決まります」などと煽ってくるでしょうが、不安を抱えた状態で契約するのは後々後悔する可能性が高いので慎重に見極める必要があります。
2. 賃貸契約トラブルを回避するために確認すべき項目
賃貸契約においてトラブルになりやすい項目として、契約期間と更新・敷金の扱い・物件内での禁止事項・退去時の原状回復に関する取り決めなどがあります。
どのような点に留意して確認をしたらいいのでしょうか。
2-1. 契約期間と更新
契約期間と解約予告期間は物件の契約時によく確認しておきましょう。
通常物件の賃貸契約は2年に定められていることが多いです。
借主が事情があって2年経たずに引っ越す場合は違約金が発生する場合があります。
多くの場合解約予告期間として1ヶ月程度もうけられているため、その場合解約の１ヶ月前までに貸主に連絡しておけば特に違約金は発生しません。
もし1ヶ月を切って引っ越しが急遽決まった場合は、解約の申し込みをした日から１ヶ月分の家賃を支払えば問題ないはずです。
ただし、物件によっては解約予告期間が2ヶ月〜半年程度のかなり前に定められている場合があります。
人気物件だったり、妙に家賃が安いと感じたりした場合はよく確認したほうがいいでしょう。
2-2. 敷金
「敷金が退去時に戻ってこない」、「えらい金額引かれている」というトラブルは後を絶ちません。
入居時に原状回復に関してはしっかり確認したにも関わらず、ルームクリーニング代やクロス貼り替え代など本来引かれるはずがないものが、敷金から引かれていることはかなり多いようです。
後段の原状回復の話とつながってきますが、生活をしていて経年劣化による汚れや摩耗については大家が負担すべきというガイドラインが定められています。
借主の手入れ不足や保全を怠ったために物件の修繕が必要になった場合は敷金から修繕費用を引かれても仕方がない場合はあります。
そうでない場合は貸主に敷金を引かれるのに納得できないことを伝え交渉しましょう。
もし歩み寄りがない場合は少額訴訟をチラつかせるのもありです。
2-3. 禁止事項
契約時に禁止事項に定められている事を借主が行った場合、即刻退去や原状回復費用の負担、損害賠償請求をされてしまう場合があります。
例えばペット不可物件でのペットの飼育、楽器不可物件での演奏などです。
ただ、ペットでも犬猫はダメだけど魚はいいとか、ピアノやアコースティックギターなど音が出るものはダメだけど、エレキギターのようなヘッドホンで音を聞くのならOKと言うように細かく条件が決まっている場合があります。
2-4. 退去時の取り決め（原状回復）
契約時にできる限り原状回復について取り決めをしておくのがいいでしょう。
特に「退去時特約」がある場合はどこからどこまでが借主の責によると判断されるのかを明確にしておきましょう。
原状回復について述べたガイドライン上は、基本的には生活上の経年劣化で発生した汚れや消耗については借主の負担にはなりません。
とはいえそういった内容でも借主に請求する旨が前述の「退去時特約」に盛り込まれている場合もあります。
さらに、退去時に突如貸主から請求されたり、敷金から有無を言わせず引かれていたと言う場合も実際に頻繁に発生しています。
ですので、契約の際に原状回復に関する退去時の取り決めもしておいたほうが安心です。
2-5. 特約事項
特約事項については先ほどから述べている退去時特約以外にも「次回の更新の際の家賃の値上げ」などが盛り込まれている場合があります。
妙に安い物件の場合などは特約がたくさんついている場合があるので注意が必要です。
3. トラブル回避のために内覧の際にも確認しておくこと
内覧の際にはすでに設置されている設備や、傷や破損の状態を細かく把握しておくことが必要です。
自分が入居した時からあった汚れや傷なのに、退去時に修繕費用を請求されてはたまったものではありません。
また、エアコンなど以前の住民が設置したものがそのまま据え置きになっている場合、交換や修理などの費用はどうなるのかも確認しておいたほうがいいでしょう。
春に入居した部屋に前の住人の設置したエアコンがあり、夏に起動したら壊れて使い物にならなかったので大家に修理を依頼したところ「うちで設置したものじゃないから交換費用はお宅で負担して」と言われたというようなケースがあるようです。
4. 契約後にトラブルになった場合
契約が完了し、入居を待つだけになっていたがなんらかの事情でキャンセルしないといけなくなった場合、契約時に支払った敷金・礼金・仲介手数料・1ヶ月分の家賃は諦めることになります。
ただ、ここも交渉次第では変わる事もあります。
入居後に実際住んで見たら話が違った、料金が異なっているなどの場合は仲介する不動産会社に問題があるのか、貸主に問題があるのかによって対応が違ってきます。
不動産仲介会社に問題がある場合は齟齬を指摘し、何かしらの補償を求める動きをするべきでしょう。
大家に問題がある場合は、続けて今の物件に住み続けるのであれば慎重に対応する必要があります。
住みづらくなって結果出て行くことにならないように気をつけなければなりません。
5. まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は賃貸契約をする際のトラブルについて対応方法と注意点をご紹介しました。
言った言わないの話にならないように契約時にはしっかり書面で確認し口頭で補足説明を理解できるまで聴くようにしましょう。
