賃貸マンションを契約する際、戸建て物件や普通のアパートを借りるのとは違うポイントがあるのをご存じですか？
今回は、賃貸マンションの契約時に確認すべきポイントについて説明していきます。
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このページでわかること
1. いざ下見へ！ 確認すべきポイント
賃貸マンションを初めて下見する場合、確認しておくと良いポイントがあります。
ただ漠然とマンションを見学するよりも、ポイントを抑えた内見をすることで、実際に住む際のイメージが湧き、この物件は契約すべきかどうかの適切な判断を下すことができます。
1-1. マンションの基礎の状態
マンションの基礎がしっかりと作られているかは、非常に重要です。
マンションのような高さのある建造物は、地震等により倒壊するリスクがあります。
ですから、以下のポイントを確認しましょう。
1）雨漏りはないか
2）柱に腐食や亀裂はないか
3）床下が腐食していないか
4）シロアリなどに食いつぶされていたりしないか
5）耐震設計に問題はないか
建物の基礎は、素人にとっては判断が難しいですよね。
物件を検討する際は、不動産会社へヒアリングしたり、上記チェックポイントの状態が公表されている物件を選びましょう。
もし、コンタクトが取れるのであれば、すでに入居している人に話を聞いてみましょう。
1-2. 立地について
物件の立地はとても重要です。
物件を選ぶ際、少なくとも数年は同じ物件に住もうと考えていますよね。
立地が悪ければ、何年にもわたり不便な生活を送ることになります。
下見の際には、公共交通機関を利用して現地に向かい、交通の便をチェックするようにしましょう。
また、駅前にスーパーがあるか、近くに商業施設やコンビニががあるかなどの確認もお忘れなく。
1-3. 家賃について
マンションを借りる際は、やはり予算が決まっている方が多いのではないでしょうか。
物件の基礎の具合、立地についてある程度納得できれば、あとは家賃との兼ね合いです。
マンションを選ぶ際、上記の中で優先順位をあらかじめ決めておきましょう。
そして、最後はどれかを基準に物件を決めることとなります。
2. 申し込み時に交渉しておくこと
マンションの賃貸の際、初期費用はできるだけ抑えたいですよね。
初期費用の中には、事前交渉で安く抑えられるものもあります。
では、どんな費用があるのか見ていきましょう。
2-1. 礼金
敷金は賃貸人にとって預り金として、退去時の原状回復に使い、余った部分は返還されます。
しかし礼金は慣習的なもので、必ず支払う義務があるものではありません。
2-2. 日割り家賃
入居初月の日割り家賃についてです。
一般的に、契約をした段階から家賃は発生する可能性が高いです。
月の途中で契約し、入居した場合、日割り家賃となります。
この点は入居日や賃貸人次第では、ゼロにしてもらえたり、値引きしてもらえることも可能なので、交渉する価値はありそうですよ。
2-3. 仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に支払われる報酬です。
仲介手数料は、法律で家賃の1ヵ月分＋消費税の報酬を限度に、賃貸人、賃借人の双方から請求してもらうことができます。
現在では競争が激化しており、賃借人からは仲介手数料を取らず、賃貸人のみに請求する会社もあります。
賃貸人にしてみれば空室が続き家賃が入ってこないよりも、仲介手数料を全額支払っても、毎月家賃が入ってきた方がありがたいという方もいるのです。
2-4. 家具や家電製品について
物件入居時に、クーラーの設置や冷蔵庫の設置などを条件に、交渉してみることも良いかもしれません。
古いものが備えつけられている場合は、新品に代えてくれと交渉することもできるでしょう。
ただし、こういったことは賃貸人の好意によるところが大きいですから、あまりしつこい交渉はマナー違反となります。
3. 契約時に必要なもの
契約時に必ず必要な書類について説明しておきます。
これは、マンションに限らず賃貸借契約全般において必要なものと同様です。
3-1. 賃借人の住民票
賃借人本人の住民票が必要になります。
市区町村の役所に設置されている市民課の窓口、コンビニ等で取得可能です。
3-2. 借主の実印、印鑑証明
賃貸借契約書には、各契約当事者の実印を押す場合、実印の印鑑証明も必要になります。
3-3. 借主の収入証明
入居審査時や賃貸借契約時に、収入証明書が求められる場合があります。
3-4. 損害保険料
損害保険料は、申し込みが必須です。
2年間で2～3万円前後の保険料になります。
3-5. 連帯保証人関連の書類
賃貸契約時には家賃の支払いを担保するために、連帯保証人を立てる必要があります。
その際には、連帯保証人の住民票や本人確認書類等が必要となります。
4. 収入証明書は職業によって準備する書類が異なる
入居審査時や賃貸借契約時に、収入証明書が求められます。
収入証明とは、賃借人がきちんと毎月の家賃を払えるだけの能力があるかを確認するためのもので、提出が必要です。
その種類は複数あり、賃借人の職業によって提出書類が変わります。
4-1. サラリーマン
・源泉徴収票
源泉徴収票は、年末に会社から発行してもらえます。
年間の収入と源泉徴収された所得税の金額が書かれています。
・課税証明書
課税証明書は、各市区町村より発行されます。
1月1日から12月31日までの期間の所得及び、所得に対する住民税の課税金額の証明書です。
・住民税課税決定通知書
通常毎年6月に勤めている会社を経由して交付されます。
4-2. 個人事業主・フリーランス
・確定申告書
白色申告の場合は、申告書Bと収支内訳書を提出します。
青色申告であれば、申告書Bと損益計算書、貸借対照表を提出します。
申告書Aで確定申告している場合は、申告書Aを用意します。
・銀行通帳の写し
定期的な収入がある証拠として、銀行の通帳の写しを提出します。
ただし、入金額すべてが可処分所得とは判断されません。
収入の証明力は、他の書類に比べると落ちるようです。
5. 賃貸契約書・重要事項説明でチェックしておくべきこと
5-1. 敷金返還の特約について
敷金と聞くと、「返ってこない」と考えている人も多いのではないでしょうか。
実は、返ってくる可能性もあります。
敷金は、賃借人が物件を退去する際の原状回復に使われます。
物件の原状回復は、どの程度すればよいのでしょうか。
まるで入居仕立ての綺麗な状況にハウスクリーニングをしなければならない、と勘違いしている方がとても多いのが現状です。
実は現状回復は、一般の人が普通に物件で暮らしていれば生じる程度の汚れや傷みは、賃貸人が負担するのが原則です。
これは、国土交通省のガイドラインにも規定されています。
しかし、これはあくまでガイドラインでしかなく、法的拘束力があるわけではありません。
「特約」を設けて、賃借人に原則以上の負担を求める賃貸人が多いのが実情です。
5-2. 更新料
賃貸契約の更新時には、家賃1カ月分を更新手数料として支払うと定められていることがあります。
更新の仕組みや期間、更新を拒絶する場合の手順などは、しっかりと確認しておくようにしましょう。
また、中には更新手数料といって賃貸人に払う更新料とは別で、更新時に不動産会社に支払わないといけないお金が契約書に書かれている場合があります。
5-2. 保証料
賃貸借契約において、保証会社を利用している場合は、保証契約についての更新についても確認しておきましょう。
場合によっては、更新手数料が別途かかることもあります。
5-3. 退去予告時期について
賃貸借契約は、2年契約が主流です。
ただし、2年たたないうちに中途解約をしたい場合は、退去予告期間を守って手続きを行う必要があります。
具体的には「退去時の2ヵ月前までに退去予告を行う」と記載されていれば、どんなにやむを得ない事情があっても、退去を連絡してからも2カ月間は家賃を払う義務が生じます。
5-4. 禁止事項
物件に入居時には、トラブルになりやすいポイントなので十分に確認を行いましょう。
ペットを飼うことができるか、楽器演奏などは禁止されていないかなど注意が必要です。
他には事務所利用の禁止、賃借人以外の居住の禁止などが挙げられます。
6．まとめ
以上、賃貸でマンションを契約する際のチェックポイントを説明してきました。
賃貸を契約する際、思っているよりも初期費用がかかりますし、準備する書類も複雑です。
生活するうえで、住居はとても大切ですよね。
気に入っていると生活の質も向上するでしょう。
賃貸を契約する前に必ずチェックポイントを確認し、事前に準備できるものは容易しておくようにしましょう。
