様々な事情により、賃貸契約の解除が発生することがありますね。
この場合、借主・貸主どちらかの重大な義務違反によって契約解除、ということになります。
一方で、よほどのことでない限り、簡単には適用されないという側面も持ち合わせています。
今回は賃貸契約の解除と解約の違い、解除になるケースや方法などについてご紹介します。
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このページでわかること
1. 賃貸契約の解除と解約の違いについて
1-1. 賃貸契約の解除
賃貸契約における「解除」とは、賃貸契約後に借主・貸主のどちらか一方の意思によって、その契約をなかったことにすることを指します。
要するに契約をした当事者がその義務を果たさなかった場合、相手方から契約を終了させられるということです。
ただし賃貸契約は単発の契約と違い、ある程度継続的なものという前提であることから、簡単に解除できる訳ではありません。
貸主・借主のどちらかにとって、大きな損害が発生するような場合に限られます。
契約解除の事由としては、
- 借主が家賃の支払いを怠ったり、故意に部屋を破損させたりした場合
- 借主が第三者に無断転貸したとき
- 貸主が必要な修繕義務を怠ったとき
- そのほか契約書に定めている契約違反、義務違反をしたとき
1-2. 賃貸契約の解約
賃貸契約の「解約」とは、義務違反ということに絞られるのではなく、どちらか一方もしくは双方ともに何らかの事情で契約を終了することを指します。
解除が一方的な意味合いを持つのに対し、解約は双方の話し合いで契約を終了させるということがベースになっています。
賃貸契約の解約の場合、借主側は退去希望日の1ヶ月前まで、貸主側は6ヶ月前までに申し入れるケースが一般的です。
しかし契約期間の途中解約では、違約金が発生するケースもない訳ではありません。
まずは契約書の内容を良く確認してみることが大切です。
2．賃貸借契約を解除できるのはどういう場合？
2-1. 借主が家賃の支払いを怠った場合
契約書にも記載されていますが、家賃の滞納は借主側の義務違反となります。
しかし、病気や事故などに巻き込まれてやむをえず支払いができない、もしくはどうしても一時的にお金を揃えられない状態など、やむにやまれぬ事情が存在していることも考えられます。
家賃の支払いが滞ってしまった理由によっては、ある程度考慮してもらえるケースもありますが、悪質な場合は契約解除につながります。
「何度催促しても支払う意思が見られない」「滞納を繰り返す」「全く連絡がつかない」など、貸主側との信頼関係を壊すような状況と認められれば、契約解除になる可能性があります。
2-2. 借主が故意や重大な過失により部屋を破損させた場合
借主が故意や過失によって部屋を破損させた場合、貸主側から契約解除を求められることがあります。
部屋はもちろん共用部などの雑な扱いや、明らかに注意義務を怠った結果生じた破損には、厳しい措置が取られる可能性があります。
では故意や過失はどういったものを指すのでしょうか。
故意とは、「わざと」「意図的」に行なったことを指します。
例えば「壁を蹴って穴を開けた」「子どもが落書きして壁を汚した」などが当てはまります。
これに対して過失は、「うっかり」が原因で起きてしまったことなどから、当たり前に考え得る注意義務を怠って生じる「重大な過失」までいろいろなケースがあります。
「うっかり」程度であれば契約解除にまでは至らないことが多いものの、できるだけ日頃から「この部屋は借り物」という意識を持って生活するようにしましょう。
故意ではないものの、貸主・借主間でトラブルになりやすい汚れもあります。
例えば日当たりによる畳やクロスの変色や冷蔵庫の後ろ側の壁に生じた黒ずみ、また建物自体の欠陥によって生じた汚れ、これらは基本的には借主の負担にはなりません。
しかしキッチンの油汚れや結露を放置したことによるカビの発生、タバコによる焦げあとやクロスの貼り替えが必要になるほどのヤニ汚れは借主の負担となります。
普段の何気ない生活の中でも、ちょっとした注意を怠ると後々トラブルにつながってしまう可能性があります。
どんなことが自分の負担や過失になってしまうのかを把握しておくことも大切です。
2-3. 借り主が無断で第三者に転貸した場合
無断転貸とは貸主の承諾を得ずに、借主が部屋を第三者に貸すことです。
「賃借人は、賃借権を第三者に譲渡し、又は賃借物件を第三者に転貸し、第三者に賃借物件を使用収益させようとする場合には、事前に賃貸人の承諾を得なければなりません」と民法にも明記されています。
契約書にも同じ内容が記載されているはずですが、これに違反して借主が無断転貸や無断譲渡を行うと、貸主から契約解除を通達される可能性があります。
賃貸契約は双方の信頼関係の下に結ばれるものです。
その関係を壊さないようお互いに誠意を持って対処することが大切です。
2-4. 貸主が必要な修繕義務を怠った場合
借主側に原因（故意や過失）がないことが前提ですが、雨漏りや壁などの破損、あらかじめ取り付けてあるエアコンの故障や取り換えも貸し主側が行ないます。
たとえば、排水管の老朽化による破損で階下の部屋が水浸しになった場合は、貸主の負担、一方蛇口の閉め忘れなどで水浸しにした場合は借主の負担、ということになります。
ただし電球や蛍光灯の取り換えや、ふすまや障子の貼り替えなどの費用に関しては、借主の負担となります。
まずは契約書の中に記載されている修繕義務の範囲を確認してみましょう。
3．やむを得ず賃貸契約の解除をする場合の方法は？
賃貸契約の解除はその事由にもよりますが、借主の場合は退去の1ヶ月前まで、貸主の場合は半年前までに相手側に伝えるのが一般的なルールです。
借主にとっては次に住む部屋を見つける時間が必要ですし、貸主にとっては次に住んでくれる人を早く見つけたいなど、お互いにそれぞれ事情があるものです。
契約を解除する場合は、できるだけ早く相手側に伝えるようにしましょう。
ただし賃貸契約は、よほどの事情がない限り簡単には解除できません。
まずは契約解除が認められる状況にあるかどうかを確認することが必要です。
4. 解除した場合、支払った費用は戻ってくる？
契約解除で気になるのが費用の問題ですね。
これも解除事由や、契約からの経過した時間によって異なるので一概には言えませんが、すでに支払った費用が返ってくるのかどうか、返ってくるのならどれくらいの金額なのか、非常に気になるところです。
賃貸契約は結んだものの、入居する前にやむを得ず解除しなければならない状態になった場合は、敷金がそのまま戻ってくることもあります。
ただし、これは契約からあまり時間が経過していない場合に限られます。
入居していないままの状態でも、時間が経ってしまうと日当たりや湿気等で室内はどうしても劣化します。
室内が傷めばその分は敷金から差し引かれるので、返される金額もそれだけ減ってしまいます。
また契約してから1年以内に退去する場合は、違約金が発生する可能性があります。
その金額は物件によって異なりますが、だいたい家賃の1～2ヶ月分となっています。
あまりにも早く退去されると、ハウスクリーニングや入居者募集の広告費用などの負担が短期間で発生するため、違約金というシステムが取られているのです。
違約金事項については賃貸契約書に記載されているので、特約欄なども含めてしっかり確認しておきましょう。
5．まとめ
賃貸契約の解除は、解約とほぼ同じ意味合いで扱われる場合も少なくありません。
しかし「解除」は相手側が重大な違反行為をしたことによるペナルティとして、一方的に契約を終了させようとするものなので、より厳しい措置であると考えられます。
そのため簡単には適用されないという側面も持ち合わせています。
解除にしても解約にしても、賃貸契約書の内容をしっかり確認しておくことが大切です。
どういった場合に解除や解約ができるのか、またその意思を相手側に伝えるタイミング、そして違約金のことなども把握しておくといいでしょう。
