「賃貸住宅は生活音が気になるし、高級感がないから不満だ」と思い始めると、分譲物件に目が向いてきます。
ただし、マンション購入となれば転勤して住めなくなった時に困るし、まとまった資金が必要になるので、すぐには決断できません。
そんなとき、「分譲賃貸」に『良いとこ取り』の魅力を感じるのではないでしょうか。
ここでは、分譲賃貸の特徴をみていきましょう。
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このページでわかること
1. 分譲賃貸とは？
マンションには、建物の1戸分ずつを販売する「分譲」と、期間で貸し出す「賃貸」があります。
もともと「分譲」で売り出された物件が、「賃貸」として入居できるのが「分譲賃貸」です。
分譲マンションでは、1戸の所有権を買い取る形ですから、「賃貸」と次の点で違いがあります。
分譲マンションを購入するケースと、賃貸向けマンションに住む場合の違いを比べてみましょう。
- 購入にはまとまった資金が必要。ローンを組めば返済が必要。
（賃貸）⇒少ない資金で住める。月々家賃を支払うスタイル。
- 固定資産税がかかるが、所有権は自分の名義になり資産になる。
（賃貸）⇒固定資産税はかからないが、家賃を払い続けても自分の資産にはならない。
- マンションの管理組合に加入し修繕費積立金を払う必要がある。
（賃貸）⇒オーナーが支払う。（実質的には管理費に組み込まれるケースもある）
- 物件の改装など賃貸よりも自由度が高い。
（賃貸）⇒原状回復が原則で、画鋲1本打つのにも神経を使う。
- 家電や設備は自分持ち。設備備品の入れ替えメンテナンスも自分が購入・業者手配する。
（賃貸）⇒備え付け設備の設置やメンテナンスはオーナーが担当。つけたい機種が選べず、低グレード、旧式といった不満を感じることがある。
分譲マンションでは、購入してマイホームとして暮らしたいと考える人のニーズに合わせた仕様になっています。
はじめから賃貸マンションとして建てられた物件は、建物そのもののグレードへのこだわりより、家賃で収益が出せる仕様という点が優先されています。
このため、分譲マンションとして建てられた物件のほうが、建築の堅牢さや壁の厚さなどのグレードが高い傾向にあります。
「分譲賃貸」では、高品質な分譲物件を、賃貸として利用できる点がメリットになります。
「マンション購入はためらわれるけれど、品質の面で優れている分譲物件に住みたい」という場合に向いています。
現在独身で住み替えることが予想される、短い周期で転勤があるといった場合には、賃貸物件が向いていますし、建物のグレードが高いマンションを希望するなら、「分譲賃貸」を探すと良いでしょう。
2．リロケーション物件とは？
持ち主が転勤などで引越すので、住めない間に賃貸に出すことがあります。
こうした賃貸物件のことをリロケーション物件と呼びます。
「リロケーション＝英語のrelocation」のことで、「移転または配置転換」の意味がある言葉です。
リロケーション物件では分譲マンションや、分譲住宅・注文住宅などオーナーが自分で住むために購入した物件が賃貸になっています。
このため、高品質なマンションや住宅の賃貸を探しやすいですが、貸出期間が契約時に決まっており、長く住める物件を探したい人には向きません。
ただし、希望する居住期間にマッチする場合には次のようなメリットがあります。
- 賃貸目的で建てられた物件よりも高品質な住宅を探しやすい。
- 同程度のほかの物件よりも賃料が安くなっていることが多い。
- 契約更新がないので、更新料がかかることがない。
- 分譲マンションは、一般賃貸より住民の質が保たれやすい。
- 家具家電をそのまま使えるケースもある。
一般賃貸よりもグレードの高い物件に低予算で暮らすことができるので、契約期間と次の引越し時期がちょうどよくマッチしている場合には、メリットが大きい選択になります。
ただ、個人オーナーが契約期間後にもう一度暮らすことを想定しているため、マンションそのものの規約がペットOKでも不可になっているなど、独自の制約がかかることがあります。
基本的な規約は一般的な賃貸物件と変わりませんが、個人との契約・交渉になる部分があるので、トラブルを防ぐ意味でも、契約の際には細かい部分について確認する必要があります。
設備の修繕や入れ替えはどちらが持つのか、賠償保険は使うのかなどチェックしておきましょう。
家具家電がある場合には、その弁済についても確かめておくことをおすすめします。
契約書の「残置物」についての取り決めを確認しておきましょう。
3． 分譲賃貸が人気である理由
3-1. 一般的な賃貸よりも高品質
もともと賃貸目的のマンションでは、壁や厚さなど建物のグレードを抑えて収益性をアップさせることがあり、見た目はキレイでも生活音が筒抜け、といった物件も少なくありません。
分譲賃貸なら、一生モノとしてのグレードで建てられているので、満足感が高いのです。
3-2. 自分で購入するより大きな資金がいらない
分譲マンションのメリットは、生活音が響かないくらい独立性が高く、セキュリティも良いところです。
しかし、購入にはまとまった資金が必要で、ローンが必要になることがありますが、分譲マンションを賃貸すると購入のリスクを負わずに済み、固定資産税の支払いなどのランニングコストもかかりません。
3-3. もともと分譲物件では住人の質が保たれやすい
分譲物件の住人は、分譲マンションが買える人がほとんどです。
一定レベルの属性を持った人が、自分が住むために買った人が多いマンションでは、迷惑行為などが起こりにくくルールが守られています。
3-4. 転勤があったとき分譲購入より身軽
分譲マンションに住んでみたいと思っても、通勤圏外に転勤する可能性がある場合には、留守にする間の管理、2箇所分の住宅費負担が不安です。
賃貸なら、管理や住宅費の負担に悩むことなく、身軽に引越しができます。
3-5. リロケーション物件と違って更新ができる
分譲賃貸では、更新が可能な契約がほとんどなので、長期的に暮らすことが可能です。
リロケーションでありがちな、引越し費用が負担になる、独自の規約が希望に合わないといった不満が出にくい物件は、一般的な分譲賃貸の方が探しやすいでしょう。
4. 分譲賃貸の大家さんはどんな人？
4-1. 投資目的でマンションを区分購入した
資産運用のため不動産を購入して家賃収入を得ている人がオーナーの場合、管理会社に任せていることが多く、一般的な賃貸契約のような内容で契約書が準備されているでしょう。
仲介管理にプロが入っていれば、トラブルになることも少ないはずです。
4-2. 相続などでマンションを引き継いだ
自宅を持ちながら、マンションも所有しているので、賃貸に出しているというオーナーもいます。
オーナー自ら大家さんとして、契約書作成や設備修繕に関わることもありますが、仲介・管理会社に依頼していることも多いです。
4-3. 不動産会社が所有し賃貸に出している
オーナーが法人で、管理は管理会社が行っているケースもあります。
仲介料無しで自社物件として貸し出し、備品の入れ替えや修繕についても応じてもらえることが多いです。
4-4. ローン返済が難しくなった個人
購入したもののローン返済が苦しくなり、第三者に貸して返済費用を捻出している場合があります。
空室にすると返済できないので、安く貸すことがありますが、オーナーの返済が延滞すると、退去しなければならないケースがでてきます。
個人大家さんと口約束してしまった場合、トラブルのもとになりますから、仲介・管理会社が間に入って、ルールを文書にした契約書を交わすことが重要です。
どういうオーナーの分譲賃貸なのか確かめて契約を検討しましょう。
5．まとめ
- 分譲賃貸は高品質の物件を借りられ、気軽に住めるメリットがある。
- リロケーションより一般の分譲賃貸は更新可能で長く借りられる。
- オーナーや管理会社の有無でトラブルリスクが左右されるのでチェックする。
分譲賃貸は、一般賃貸よりもグレードの高い物件が探しやすいというメリットがあります。
物件の選びや、賃貸契約の結び方でトラブルを被らないように、信頼できる管理会社を通して契約するのが良いでしょう。
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