多くの住人を受け入れるマンションやアパートでは賃貸借契約書のテンプレートが必須です。
取りこぼしのない作り方で契約をめぐる入居者とのトラブルを回避することができます。
本記事では賃貸借契約書の定義や作成時に表示すべき項目などを紹介することで、マンションやアパート経営者にとって健全な契約書の作り方をお教えします。
最後に契約書の書式ひな形テンプレートを入手できるサイトもご紹介します。
1. 賃貸借契約書とは？
賃貸借契約書とは、マンションやアパートなどの賃貸物件に入居者が住むために必要な契約書です。
店舗開業者などにテナントを貸し出すためにも利用されます。
賃貸借契約とは、大家などの貸主が入居者に部屋を貸すことに同意し、入居者は対価として定められた時期に一定の家賃を貸主に払う意思表示をすることで効力を生じる契約です。
大家や入居者が好き勝手をやることでトラブルにならないため、契約書により双方同意のルールに従い、貸主と借主の関係を結びます。
2． 賃貸借契約書の作成方法
マンションやアパートの経営者である貸主は、入居者と契約を結ぶ場面が多くなります。
契約書のテンプレートが欲しいところですが、テンプレートに重要事項がひとつでも抜けているとトラブルの原因になります。
契約書を作成するには、契約規定として必ず示さなければいけないポイントが多数あります。
以下に重要事項をご紹介します。
2-1． 作成時に注意するポイント
・ 誰と誰の契約なのか？
貸主と借主の記入欄は必ず設けましょう。
契約書は賃貸借に限らず、双方が合意のうえ約束のある関係を結ぶための書類です。
誰と誰が合意に至ったかを明記する必要があります。
お互いにわかっているからといって契約者の名前を示さなかった場合、裁判などに持ち込まれたとき契約書が無効と判断され、不利な結果を招くおそれがあります。
・ どの建物を貸すのか？
貸主は借主にどの建物を貸すのかを詳細にわたり明文化する必要があります。
入居者が住むマンション・アパートの名前だけでなく、その住所と部屋番号まで明記しましょう。
もちろん住所や部屋番号などが1文字でも間違っていると、余分なトラブルを招きますので厳重な見直しも必要です。
間違いを見つけたら訂正版を印刷しなおしましょう。
・ いつからいつまでの賃貸借契約か？更新の定めは？
物件の賃貸借契約は、契約期間もしくは契約開始時期と満了期限を設ける必要があります。
契約更新の定めがあるかどうかも示す必要があります。
できる場合はそれをすべき時期や方法も契約書に記載しましょう。
自動更新の場合はそのとおりにはっきりと示してください。
ただ契約書に示すだけではなく、入居者の契約期間満了1～3ヵ月ほど前に、実際に貸主の方から契約満了と更新手続きの知らせを通達する必要もあります。
・ 賃料・共益費・管理費は？ 費用の支払い方法は？
賃貸借契約を結ぶと、入居者側に賃料が発生します。
共益費や管理費も入居者が支払う必要がある場合は、貸主が契約書にその旨を定める必要があります。
入居者が各々の費用の支払い手続きをスムーズに進めることができるよう、支払い方法を書面で伝えておきましょう。
振込の場合は、振込先の口座を明示してください。
賃料などの支払いに対するクレジットカード対応の可否も伝えておくと良いでしょう。
滞納時の対応も契約規定に盛り込んでおきましょう。
何ヵ月滞納があったら退去してもらうのか、家賃滞納時に立て替えてもらえる保証会社の利用の可否などを明文化しましょう。
・ 敷金・礼金などの初期費用
敷金、礼金、保証金、保険料などの初期費用があることも取りこぼしなく明記する必要があります。
敷金や礼金が無料の場合も、無料であることを契約書に書き込んでおきましょう。
初期費用は内訳を取りこぼしなく表示し、合計金額を提示する形にしましょう。
・ 契約解除規定
契約満了前に賃貸借契約が解除されることも想定し、契約書に解除規定を定める必要があります。
入居者、大家両方からの契約解除規定を明文化しましょう。
入居者から契約解除を求める場合は解除の1～2ヵ月前に事前通告する必要がある旨を書面に示すのが理想的です。
また契約期間内に入居者から契約解除があった場合は、貸主の余分な損失を避けるため、違約金を定めることも重要です。
貸主からの契約解除は正当事由が求められ、契約書に解除事由を定めていても正当でなければ無効になります。
・ 原状回復範囲と内容規定
入居者に部屋を貸したときと、返してもらうときにどのような状態が望ましいかも契約書に定める必要があります。
これは原状回復範囲と内容規定といいます。
入居者が部屋を返すとき、なるべく綺麗な状態にして貸主に返す義務があることを契約書に示しましょう。
退去後、貸主は次の入居者が気分よく入れるよう部屋を元の綺麗な状態に回復させる必要がありますが、それにかかった費用を退去者に請求できます。
費用は敷金から差し引かれますが、超過分も退去者が全額負担します。
以上の内容も契約規定に定めましょう。
フローリングの日焼けや壁の色あせなど、部屋の中に誰もいなくてもありえたり、生活していくうえで仕方なく起きる経年劣化の場合は、契約書の内容に関係なく入居者の責任にならず、貸主が修繕費を負担することになるので注意してください。
・ 修繕ルール
入居中の修繕ルールも規定に明文化する必要があります。
入居者の過失により部屋の一部が損傷した場合は自力で修繕してもらう、入居前からの欠陥が見つかった場合は貸主が責任を取るなどの規定を明示しましょう。
もちろん、入居前に見つかった瑕疵の修繕費を入居者に負担させるなど社会通念上不自然な規定は無効になりますので注意してください。
・ 反社会的勢力の排除
反社会的勢力の入居を許可せず、入居要求があったときは毅然と対応する旨を契約書に明文化する必要があります。
反社会勢力者が入居することで、他の住人に危害がおよぶ可能性が高まりますので、それを未然に防ぐよう貸主が責任を持たなければなりません。
入居後に反社会勢力者に変わった人に対しても、即座に退去などの対応を行う宣言を契約規定に織り込むのも良いでしょう。
・ 入居・生活上の禁止事項
入居者の契約・生活にあたっての禁止事項も明文化しましょう。
ペットなど持ち込んではいけないもの、騒音などの理由でやってほしくない行為がある場合は、取りこぼしなく箇条書きなどで示してください。
これらに対する入居者の規則違反があった場合の対応方法も明示する必要があります。
・ その他特約事項の確認
マンションやアパートなどの立地条件の都合に応じて、その他の特約事項を契約書に明記しましょう。
周辺環境により住人に影響を及ぼす可能性がある事案は、契約書に特記しておくことが大切です。
3． 賃貸借契約書の書式ひな形テンプレートできるサイト
賃貸借契約書は、特定のサイトでひな形テンプレートという形で入手できます。
以下にその代表例をご紹介します。
そのまま使用するのも良いですが、物件の状況に合わせて変更を加えても良いでしょう。
http://www.g-soumu.com/linkage/data/130426/tatechintai.doc
Word形式で示されているため、自分好みに手直しがしやすいです。
デフォルトは11条ありますが、手直しで増減させても良いでしょう。
http://www.lawiz.net/template/template/064.html
http://www.lawiz.net/template/template/065.html
上はマンション、下はアパートの賃貸借契約書の文例です。
自身が経営する建物の形式に合わせてダウンロードすると良いでしょう。
司法書士事務所作成なので信頼性が持てます。
https://www.bizocean.jp/doc/detail/102313/
様々な書類のテンプレートを掲載する大手ひな形ダウンロードサイトの賃貸借契約書のテンプレートです。
ダウンロードするには無料会員登録が必要になります。
4． まとめ
多くの入居者に対応するため賃貸借契約書のテンプレートを作りましょう。
テンプレートを作る際は、契約者の記入欄、賃料や原状回復などの費用規定、入居や生活上の規則などを取りこぼしなく明記する必要があります。
契約書に必須である要素が欠けている場合、入居者とトラブルになった際にスムーズな対応ができない恐れがあります。
本記事で紹介したひな形テンプレートを参考に作ると重要事項を取りこぼすリスクが軽減できます。
