賃貸マンションやアパートを借りる時には、必ず賃貸借契約書を確認したうえで契約をします。
賃貸借契約書にはいろいろな契約事項が書かれているのですが、意外と契約をする時に見落としがちなのが「解約に関すること」です。
今の賃貸住宅では、契約期間を「2年間」としていることが多いです。
ですから「2年間の契約期間です」と説明をされても、あなた自身もそれほど気にならないはずです。
ところが問題は「契約期間中に途中解約をする場合」という条件がある場合です。
途中解約に関してこのような条件がある場合は、契約期間中に解約すると「罰金」などを請求されることがあります。
これは借りる側としてはリスクですよね？
ただ「契約期間中に解約してはいけない」ということでもないのです。
そこで今回は賃貸契約で見落としがちな「解約に関する注意事項」をわかりやすくまとめてみました。
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このページでわかること
1. 2年契約の賃貸を途中解約したら、罰金は⁉
1-1. 賃貸の「契約期間」には2種類ある
賃貸住宅の契約には、実は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
この2つの大きな違いは「契約の更新がある・なし」になります。
一般的に賃貸住宅を借りるとなると、契約期間が満期になった後も住み続ける場合は自動的に契約が更新されます。
契約期間は「1年以上で設定する」となっているので、一般的な賃貸住宅の場合は「普通借家契約」で契約していることになります。
これに対して「定期借家契約」には契約の更新がありません。
契約期間はありますが、期間が満期となると「賃貸契約は終了」となります。
もちろんこの場合も再契約をすることが出来れば住み続けることは出来ます。
ただし契約期間は自由に設定できるので、期間が1年未満というケースもあります。
1-2. 普通借家契約と定期借家契約では途中解約にも注意が必要
実はこの2つには契約更新の有無のほかにも違いがあります。
それが「途中解約に関すること」です。
普通借家契約の場合、途中解約にどのような理由があったとしても解約をすることはできます。
その代り、借主（あなた）から解約の申し出がないかぎり契約は更新されます。
これに対して定期借家契約で途中解約する場合は、借主（あなた）が解約する理由に条件が付きます。
「新しい部屋に住みたい」とか「部屋が気に入らない」という理由では解約できません。
あくまでも家主さんが事情を聞いた時に「それならやむを得ないですね」と言ってもらえる理由がなければいけません。
その主な例は「転勤になって引っ越しをしなければいけなくなった」「病気の治療のために長期入院が必要になった」「親の介護のために実家に戻る」等があります。
このような理由は明らかに「やむを得ない事情」ですので、定期借家契約でも途中解約することが出来ます。
1-3. 誰都合での解約なのか？
・あなた（借主）の都合の場合
借主であるあなたの都合で契約を途中解約するのであれば、契約書の「解約に関する事項」で条件が付いている場合は罰金の対象となります。
ちなみに罰金が発生する場合、契約書の中に「契約期間中に契約を解除する場合は違約金が発生する」と書かれています。
これは「契約期間中は解約しないことを約束してくださいね」ということですから、契約書にサインをした時点であなたはそのことに同意したことになります。
ですから違反すれば契約書に書かれている通り罰金（違約金）を払わなければいけません。
・家主さん（貸主）の都合の場合
家主さんの都合によって契約期間中に契約の解除を申し出られることがあります。
ただしこの場合は「正当な理由（事由）であること」が条件になります。
このような場合、契約書に「途中解約は違約金が発生する」と書かれていても借主であるあなたが罰金を支払う必要はありません。
あくまでも解約しなければいけない都合があるのは家主である「貸主」にありますから、あなたに違約金を支払う責任はありません。
1-4. 解約に関する条件に要注意！
賃貸借契約書には「契約期間」のほかにも「契約の解除（解約）に関すること」も書かれています。
契約の解除に関することは、「別の部屋に引っ越しを考える時に知っておかなければいけないこと」です。
ところがはじめてに一人暮らしとなると、賃貸契約書を目の前にしたとき「これにサインをすればようやく一人暮らしが出来る！」と思ってどうしてもテンションが上がってしまいますよね？
つまりこの時点であなたの頭の中に「新しい家に引っ越しをする時のこと」が浮かんでいるはずはないのです。
でも一人暮らし用の賃貸住宅ほど、解約に関する条件が付いていることが多いです。
しかも「敷金・礼金なし」という物件ほど、「契約期間内に途中解約すれば、罰金（違約金）が発生します」という条件が付いています。
この文章が契約書に書かれている場合、あなたにどのような理由があったとしても契約期間中の途中解約はできません。
どうしても途中で解約したいのであれば、契約を違反しているのはあなたなので違約金として罰金を払う義務があります。
1-5. 解約予告期間とは？
一般的な賃貸住宅の場合、契約書の中であらかじめ「契約期間」が設定されています。
ただし必ずしも契約期間の満期を迎えるまで引っ越しが出来ないというわけではありません。
賃貸契約書の「解約に関すること」には、「解約予告期間」について書かれています。
解約予告期間というのは、「解約（退去）を申し出る期限」のことを言います。
解約予告期間の相場は「退去日の1か月前まで」となっているので、この期間までに解約を申し出るのであれば契約期間中であっても契約解除することが出来ます。
また解約に特別な条件が付いていなければ、罰金が発生することもありません。
1-6. 大家さん都合の場合の解約予告期間は6か月前まで
大家さんの都合で契約解除の申し出をする場合だと、「退去の6か月前まで」が解約予告期間となります。
これは借主の保護が目的となっているので、予告期間も「半年前まで」と長く設定されています。
2. 契約期間満了による契約終了なら？
2-1. 満期ごとに再契約の場合
契約が満期を迎える度に再契約をするのであれば、あらかじめ退去を申し出る必要はありません。
その代り、満期を迎えた後も住み続けたい場合は再契約をしなければいけません。
ですから再契約の申し出をする必要があります。
2-2. 契約が自動更新される場合
契約が満期を迎えると自動で契約が自動更新される場合は要注意です。
この場合、解約予告期間までに「満期を迎えたら契約を更新しない」ということを申し出る必要があります。
この申し出がない場合は、「契約が自動で更新されてしまった」や「契約の途中解約とみなされ違約金を請求されてしまう」などがおきる可能性があります。
3. 敷金返還についてはどうなるの？
契約書に定められている手順通りに解約の申し出をしている場合は、退去時に敷金が返還されます。
ただし賃貸住宅を退去する場合には「入居した状態と同じ状態で返す」が条件としてあります。
もしも修繕が必要な場合は、かかった修繕費が敷金から差し引かれます。
ですから敷金がどの程度返還されるかについては「ケースバイケース」と言えます。
ちなみに敷金と一緒に支払う礼金は、どのような理由があるにしても返還されません。
礼金は家主さんに対して「貸してくれてありがとう」という意味で支払う謝礼金ですから、敷金のように戻ってくるお金ではないのです。
4. まとめ
賃貸住宅では契約期間が決められているのが一般的です。
もちろん一番良いのは「契約が満期を迎えるまでは住み続けること」です。
この場合は借主であるあなたも貸主である家主にもメリットがあります。
ですから罰金を請求されるということはありません。
でも契約期間があったとしても途中解約することはできます。
ただし途中解約に伴うリスクはあります。
リスクを回避し出来るだけ無駄なく契約解除をしたいのであれば、契約書に書かれている「解約に関すること」をきちんと理解しておくことが重要です。
いずれにしても「きちんとルールを守れば、トラブルにならずに契約は解除できる」ということです。
退去のタイミングでトラブルに巻き込まれないためにも、賃貸契約をする時や内見の時には契約書の内容を細かくチェックするようにしましょうね。
