賃貸契約を結んだ際に交わす契約書は、よく読みましたか？
かなり細かい文字で難しく記載されているので、ざっと読んだだけであまり頭に入っていないという人も多いのではないでしょうか？
そんな賃貸契約の中で気をつけたいのが、違約金の存在です。
不動産管理会社によって賃貸契約の内容は異なりますが、必ず違約金は存在しているので、気をつけないと思わぬ費用を請求されてしまいます。
一般的にどのような違約金が発生することが多いのでしょうか？
この記事では、発生してしまう可能性のある違約金について、詳しく解説します。
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このページでわかること
1. 賃貸借契約における違約金とは!?
違約金とは、契約とは異なる行為や、約束を守らなかった際に発生するお金のことを言います。
賃貸借契約だけでなく様々な契約において違約金というものは発生し、一番身近なものだと携帯やスマホの途中解約がありますね。
賃貸借契約における違約金も同じで、最初の契約とは異なった行いをした場合に請求されるものです。
一般的には家賃の1～3ヶ月分が請求されたり、敷金や礼金が返金されなくなるなど、形式は様々です。
・なぜ違約金が発生するのか？
借主側から見ると違約金とは非常に厄介で、意地悪されているように感じることもあります。
でも貸主側から見ると、違約金とはどうしても必要なお金なのです。
大家さんや管理会社からしてみると、契約の途中で借主が退去してしまった場合は、突然収入が減ってしまうことになります。
突然のことなので次の住民を探す時間もなく、完全な空室が出来てしまうことになります。
その間の補填として違約金を請求すると考えると、借り手側としては少し納得が出来るのではないでしょうか？
・違約金は交渉で減らしてもらえることもある
大手の不動産管理会社だと難しい場合もありますが、大家さんとの交渉により違約金を減らしてもらえることもあります。
例えば2年契約だったのを、1年半で退去したいことを数ヶ月前から伝えておけば、大家さん側にも次の借主を探すゆとりができます。
貸主側のメリットを作ることで違約金の交渉はしやすくなるので、どうしても契約違反になってしまう事案が発生した場合は、検討してみてください。
ただし契約違反の内容によっては、交渉の余地がない場合も多くあります。
ペット不可の物件でペットを飼っていたり、入居前に自己都合でキャンセルしたり、明らかな法律違反を行ったりした場合は、違約金の減額は見込めません。
2. 賃貸契約で違約金が発生するケース
実際に賃貸契約の中で違約金が発生するのは、どのようなケースがあるのでしょうか？
ここでは、最も多い契約期間や賃貸契約の解約によって発生する違約金に絞って、請求されるパターンや金額を解説していきます。
2-1. 自己都合での解約
契約書を交わして賃貸契約を結び、実際に住み始める前に、借主の自己都合で解約した場合の違約金についてです。
この場合も、多くの賃貸契約では違約金が発生します。
一度でも契約を交わしてしまえば、その契約書に記載されている事項は有効になります。
契約を交わした数日後に気が変わってしまい、自己都合で「やっぱりやめます」と解約を申し込んでも、違約金が請求されるケースが多いです。
たとえ同じ不動産会社の別物件にしたとしても、違約金は請求されます。
ただし、賃貸借契約書に「借主の自己都合による契約解除の場合〇ヶ月相当の賃料相当額の違約金を支払う」などの記載がある場合に限ります。
この記載がない場合は支払う必要はないので、請求された場合は契約内容を念のため確認するようにしてください。
また、もしもこの記載があっても24時間以内の契約解除の場合は、違約金の金額次第では消費者契約法の平均額を超えている可能性があります。
違約金が高すぎると感じた場合は交渉を行ったり、相談窓口や専門家に相談を行うことで減額してもらえることもあります。
2-2. 契約期間満了による契約終了の場合
賃貸契約を結ぶ際には2年間や4年間など、一定の期間を設定した上で契約を行います。
交わした賃貸借契約書はその期間内のみ有効であり、契約期間が終了する場合は新たに別の契約を結ぶ必要があります。
この時に、新たな契約を結ばずに退去してしまえば、違約金の支払いはありません。
賃貸物件に住んでいる人が自分の好きなタイミングで引越しが出来ないというのは、違約金を支払わないためにこの契約満了を待つ必要があるからです。
自動更新にしている場合は、同じ契約内容のまま自動的に期間が延長されていきます。
契約更新の時期が近づいてくると更新の通知が来ることが多いので、解約をしたい場合は定められた期間内にその旨を伝えて手続きを行う必要があります。
忘れてしまうと次の契約が自動的に結ばれてしまうので、数日遅れただけで解約時に契約違反となって違約金が発生するケースがあります。
郵便物に気が付かなかった、仕事が忙しかったという理由も通らないので、引越しを希望する場合は、更新時期が近づいてきたら要注意です。
2-3. 契約期間中での途中解約の場合
契約期間満了を待たずに、何らかの理由で引越しをしたい場合は途中解約ということになり、違約金が発生します。
言葉だけで引越す予定を伝えていても、正式な書面やメールなどの形に残しておかないと、伝達ミスで思わぬトラブルが発生することもあります。
ただこの違約金も、退去予定の1ヶ月以上前に伝えておくと、請求されないケースが増えています。
多くの物件には「解約予告期間」というものが設けられており、その期間が1ヶ月とされていることが一般的です。
1ヶ月以上前から解約することを伝えておけば違約金が発生せず、もしも1ヶ月を切ってしまっても家賃1ヶ月分の違約金で解約が出来ます。
ただしこの解約予告期間は、契約内容によっては6ヶ月以上前とされていることもあります。
人気物件やオフィス用の物件では、解約予告期間が長く設けられているので、契約時には必ずチェックするようにしてください。
家賃が相場より低かったり、初期費用が少なくて済む物件も、この解約予告期間が長くなる傾向があるので要注意です。
3. 解約すると決めたらまずは契約書をチェックしよう！
このように、賃貸物件の契約の解除には、違約金が発生するケースが多く存在します。
しかし、契約満了を待ったり解約予告期間を守ることで違約金の支払いを回避出来るので、引越しを検討したら、まずは契約書を確認しましょう。
急ぎでない限りは、違約金が発生しないベストなタイミングで解約をするのがおすすめです。
引越し時には何かとお金がかかりますし、退去時に敷金・礼金が戻ってこない可能性もあるので、少しでも出費を抑えるに越したことはありません。
4. 解約時に気をつけたいポイント3つ
ここまで解説してきた解約時の違約金について、気をつけたいポイントをわかりやすくまとめます。
引越しを検討しはじめたら、まずはこの3つだけ抑えておきましょう。
・契約期間はいつで満了するのか
契約期間満了に合わせて引越しをすれば、違約金は一切発生しません。
・解約予告期間は何ヶ月か
契約期間満了を待たずに引越したい場合も、解約予告期間を守れば違約金が発生しません。
・違約金はいくらになるのか
どうしても違約金が発生する場合は、総額がいくらになるのか前もって計算しておきましょう。
5. まとめ
賃貸物件の契約には、違約金が必ずついて回りますが、契約内容を守ることで支払う必要がなくなります。
特に契約期間・解除に関する違約金は、前もって知っておくことで回避しやすいので、契約時には必ず確認して頭に入れておくと良いでしょう。
急な引越しの際も、違約金を支払った場合と違約金が不要になる期間分の家賃とでは、どちらが安いかも計算してみてください。
他にも、賃貸借契約書には様々な契約内容が記載されています。
ペット関連や居住人数関連、騒音や設備の使用に関するものなど、生活に密接に関係している部分もあります。
契約時には必ず契約書の内容を確認して「こんなはずじゃなかった」とならないように、理想の物件を探すようにしましょう。
