賃貸契約書は、難しい言葉や同じような内容が細かく記載されているものです。
不動産用語も出てきて、最後まで読むのがやっと…という人も少なくありません。
しかし賃貸契約書の中身は繰り返ししっかり目を通すことが基本です。
それを怠ると後々になって悔やんだり、トラブルになったりする可能性があります。
ここでは賃貸契約書にサインする前に、絶対にチェックするべき大事なポイントを見ていきましょう。
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1. 賃貸の契約書にサインする前にチェックするポイント
賃貸契約書は、賃貸のアパートやマンションを借りるときに交わされる書類です。
項目がたくさんあるだけでなく、普段はあまり耳にしないような言葉が並んでいるため、何度か繰り返し読まないと理解できない内容となっています。
面倒になりがちですが、自分が「生活する」場所になるので、ここはしっかり熟読することが大切です。
賃貸契約書にサインする前に、特に気を付けておきたい重要なポイントを見ていきましょう。
「契約期間と更新」
賃貸物件には契約期間が定められています。
その期間は2年に設定されていることがほとんどで、2年経過後も住み続けたいのであれば更新手続きが必要になります。
更新の時期が近付くと貸主や不動産会社から更新通知が送られてくるのが一般的です。
入居時のように、改めて契約書を作ることになります。
ですから実印や保証人の印鑑などの準備も頭に入れておきましょう。
また更新には更新料や更新手数料などが必要になります。
これは地域や物件によって異なりますが、家賃1ヶ月分程度の金額を支払うケースが多くなっています。
これらの詳細は賃貸契約書に明記されているので、あらかじめチェックしておきましょう。
「敷金と礼金」
敷金は退去するときに原状回復を行う費用として、入居時に預かる費用のことです。
借主の退去後に貸主が原状回復を行い、かかった費用を差し引いた金額が借主に返金されます。
敷金の金額は物件によって異なりますが、だいたい家賃の1～2ヶ月分が相場と考えておくといいでしょう。
原状回復とひとくちに言っても様々なケースがあり、裁判に至るトラブルも少なくありません。
後々になって嫌な思いをしないよう、原状回復の詳細はできるだけ契約前に細かくチェックしておくように心がけることが重要です。
礼金はその文字が表すとおり「お礼」として支払うものです。
貸主に対するお礼の気持ちです。
相場は家賃の1ヶ月分ですが、最近は礼金なしの物件が増えてきています。
入居時の支払いをできるだけ抑えたい場合は、礼金が不要な物件を探すのも大事なポイントです。
「退去するとき」
まだ入居するかどうかの段階で、退去のことまでは考えられない…と思ってしまうかもしれませんが、非常に大事な内容なので頭に入れておくようにしましょう。
まずは「退去の予告」や「退去の連絡」といった項目をチェックします。
退去予定日のどれくらい前に連絡をすべきかを把握しておきましょう。
ほとんどの場合は退去予定日の1ヶ月前までとなっていますが、物件によって異なるので賃貸契約書の内容を確認しておくことが大切です。
また退去予定日の月の家賃がどうなるのかも大事なポイントです。
日割り計算になるのか、それとも月単位もしくは半月単位など、それによって支出額も大きく異なります。
引っ越し時には何かとお金がかかるものです。
予定外の出費がかさまないように気を付けましょう。
2. 重要事項説明とは
不動産の契約をする前に、賃貸契約書ではない書類が提示され、物件の内容について説明を受けます。
この書類が重要事項説明書です。
借手や買手になる人が、その物件の内容をあまり良く分からない状態で契約することを防ぐため、この重要事項説明を、「宅地建物取引主任者」という資格を持つ人が行なうという決まりがあるのです。
この中で特に気をつけておきたいのが特約事項です。
特約と書かれた欄を読んでみると、意外と大事な内容が記載されていることが多いので、絶対に見落とすことがないよう十分注意して下さい。
重要事項説明書にも署名・押印をする必要がありますが、こちらは契約ではなく、「重要事項説明を受けました」という証拠になるものです。
契約書にも書いてある内容なので面倒と思いがちですが、後々悔やまないようにしっかり目を通し、分からない点や不安な点は担当者にどんどん質問して、できるだけ契約前に解決しておくようにしましょう。
3．賃貸の契約書の提出時に必要なもの
「住民票」「印鑑」「印鑑登録証明書」
住民票と印鑑登録証明書は市役所や区役所で手に入れられる書類です。
賃貸契約などの重要な契約の場合、身分を証明する書類が複数必要になります。
運転免許証や保険証などに加え、住民票も求められるケースがほとんどと言っていいでしょう。
家族で入居する場合は家族全員の分が記載されたものを、ひとりの場合は自分の分だけが記載される一部事項証明を提出します（必要事項については提出する前に要確認）。
友人などとシェアで借りる場合には、入居する人それぞれの住民票が必要です。
住民票に加え、印鑑と印鑑登録証明書の提出も必要です。
賃貸物件の契約すべてに必要というわけではありませんが、貸主側から求められるケースが多いのが実情です。
印鑑登録証明書は本人確認のための手段のひとつでもあります。
市役所や区役所で認められて登録された印鑑を使用しての契約は、借主の信用度がさらにアップします。
見ず知らずの人に部屋を貸すわけですから、物件を貸す方の立場になってみれば、念には念を入れて本人確認をしておきたいものですね。
あれもこれもと用意する書類が多いと感じるかも知れませんが、まずは「部屋を貸しても大丈夫な人」と判断してもらうことが大切です。
「収入証明書」
貸主側が一番気になるのは、毎月の家賃をきちんと支払ってもらえるかという問題です。
それを証明するために、ある程度安定した収入があるかどうかが分かる書類も必要です。
会社員であれば源泉徴収票、自営業やフリーランスで仕事をしている場合は確定申告書、もしくは納税証明書を提出します。
時間がかかることもあり得るので、余裕を持って手に入れておくようにしましょう。
「通帳と銀行印」
毎月の家賃は金融機関の口座引落しになります。
そのため契約時には通帳と金融機関に登録している印鑑が必要です。
自分の口座からの引落しではなく、指定された口座への振込みや、クレジットカード払いが可能な場合もあります。
「連帯保証人の印鑑（実印）と印鑑登録証明書、住民票、収入証明書」
入居後に契約者本人が家賃を滞納したり、連絡がつかなかったりした場合に責任を負うのが連帯保証人です。
契約者本人と同じくらい重要な立場となるため、連帯保証人の印鑑と印鑑登録証明書、住民票、そして収入を証明する書類の提出が必要となります。
契約者本人の必要書類とほぼ同じものを揃えなければならない、と思っておいた方がいいでしょう。
4．賃貸の契約書を提出時に必要な費用
賃貸物件の契約時に必要な費用は、敷金、礼金、仲介手数料、火災保険料、はじめの1ヶ月分や日割りの家賃、管理費・共益費、鍵の交換費用などです。
目安としては家賃の4～6ヶ月分程度を用意しておくといいでしょう。
決して少ない金額ではないので、契約時に支払った分の領収書などを紛失しないよう、大切に保管しておいてください。
5．まとめ
自分の生活の基盤となる部屋を借りるための賃貸契約です。
まずは契約書の内容にしっかりと目を通し、重要事項説明書も繰り返し読むことが大切です。
分からない点や不安な点がある場合は、躊躇せずに不動産会社の担当者や貸主に質問し、必ずサインをする前に解決しておきましょう。
また必要となる重要な書類の料金や最初にかかる費用も少なくありません。
いざ契約という時に慌てないよう、どんな書類が必要で、費用がいくらかかるのかをなるべく早く把握するように心がけましょう。
